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マンションがなかなか売却出来ない原因と売るための方法を解説

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岡田佑紀

愛知県西尾市出身、名古屋市在住。 大学卒業後、ネット広告代理店を経て不動産業界に転身。 主な資格は宅地建物取引士、2級FP。買取業者として年間500~600件は物件査定をしています。
不動産で悩んでいる人
不動産で悩んでいる人
マンションがなかなか売れない。。。お問い合わせも少ないし、このまま売れなかったらどうしよう。。。

こういったお悩みを解決します。

所有しているマンションを売りにだしてもなかなか売れないと焦ってきますよね。

特に売却予定のマンションに住んでおり、引っ越し日が決まっている方だと引っ越し期日が近づくにつれて本当に焦ってくるかと思います。

売れないマンションにはそれなりの理由があります。

そこで今回はマンションがなかなか売却出来ない理由や売るための方法をご紹介していきます。

マンションは通常、売り出してからどれくらいで売れる?

結論、不動産業者である私の肌感覚でいうと適正な価格で売り出していれば平均して販売開始から3か月以内で売れることがほとんどです。

相場よりも安ければ1か月以内で決まることも多く、少し高めでも競合する物件がなければ3か月以内できまることも多いです。

少し古いですが、不動産データの最大手である東京カンテイが出しているデータだと以下のような調査結果もあります。

・売り出し開始から1カ月以内に売れるマンションの割合は39.6%
・売り出し開始から3カ月以内に売れるマンションの割合は67.3%
・売り出し開始から6カ月以内に売れるマンションの割合は86.7%

このデータを見ると約8割のマンションの売出から半年以内で成約するということになります。

逆に言うと半年以上売れ残ってしまうマンションはその先もまず売れないため、何かしらを見直す必要性があります。

マンションがなかなか売却出来ない理由

マンションがなかなか売却出来ない理由は大きく分けて二つあります。

・価格が相場よりも高い
・内装状態が悪い

それでは詳しく解説していきます。

価格が相場よりも高い

売れない理由の8、9割は価格が相場よりも高いためです。

価格が相場よりも安ければどんなマンションでもまず売れていきます。

半年以上売れていないマンションは相場よりも高い場合はほとんどです。

買主様もインターネットでマンション相場を調べていることも多く、相場感は把握していることが多いです。

そのため、2000万が相場のマンションを2500万、3000万とかで売りに出してもまず売れません。

不動産売却というのはどうしても欲が出るため、少しでも高く売りたいと思って市場に出してからは値段を下げたくないものです。

売主様の少しでも高く売りたい気持ちも分かりますが、半年以上売れないのであれば価格設定が間違っています。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
不動産業者は専任で媒介を取りたいために絶対高く売れますね!とか言う担当者もいるため、注意が必要です。

内装状態が悪い

価格が相場くらいで売出をしているのに売れない場合も少なからずあります。

そのような場合は内装状態が悪いためです。

誰も住んでおらず中がボロボロの状態の場合は相場よりもかなり安くなってしまいます。

また、住んでいる場合でも家の中がごちゃごちゃしていると内覧時の買主様に与える印象は良くないため、なかなか売れていかないこともあります。

売りにくいマンションの特徴

売りにくいマンションには特徴がありますのでご紹介していきます。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
下記でご紹介する売りにくいマンションの売却を検討している方は相場よりもかなり安くなってしまうということもあると覚悟しましょう汗

旧耐震の古いマンション

旧耐震のマンションとは1981年以前に建てられた古いマンションとなります。

旧耐震のマンションは価格が安いというメリットもありますが、デメリットも多いです。

デメリットとしてあげられるのは銀行融資がつきづらかったり、住宅ローン控除を受けられなかったり、修繕積立金等のランニングコストが高額だったりと買主様は避けがちです。

管理費・修繕積立金が高い

管理費・修繕積立金が高いマンションも避けられがちです。

古いマンションほど管理費・修繕積立金は高く、買主様も避けがちです。

物件価格が1000万以下なのに管理費+修繕積立金が4~5万というマンションもあるくらいです。

管理費+修繕積立金で4~5万を払っていたらマンションの価格がいくら安くても買主様は嫌がりますよね。

そのようなマンションは相場よりも大幅に値下げないとはやく売却することは難しいです。

管理組合が機能していない

古い物件に多いですが、修繕積立金があまり貯まっておらず外観や共用部が老朽化しても放置されているマンションもたまにあります。

マンションの価格が安くても購入後に共用部などの不具合があった時に管理組合が何もしてくれないマンションはどうしても避けてしまいますよね。

訳有のマンション

訳有のマンションとはいわゆる事故物件です。

昨今、特に多いのがマンション内での孤独死です。

孤独死したマンションは立地や築年数にもよりますが、相場の6~8割くらいになってしまいます。

殺人、自殺が起きてしまったマンションは相場の半値以下になってしまうこともあります。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
事件、事故等が起きたことを隠してマンションを売却した場合で後々バレてしまった場合、買主様から損害賠償請求される可能性も高いため、正直に不動産業者に話しましょう。

売れないマンションを売却するには価格を見直すのが一番

なかなか売れないマンションを売却するにはどうしたら良いでしょう?

その答えは一つで価格を見直すことです。

買主様にとってはマンションの内装状態も気にしますが、一番気にすることは価格です。

私の個人的な考えですが、どんなマンションでも相場よりも安ければ買手はつきます。

たまに内装リフォームすれば高く売れますよ!という不動産業者もいますが、リフォーム費用や時間がかかるということであまりオススメはしません。

売主様で売却する期間が決まっている場合でお問い合わせもなく、売れていかない場合は思い切って価格を見直すことも重要です。

売れないと思って不動産業者を変えてもあまり意味はない

他のサイトだと「売れなければ色々な不動産業者に売却依頼しましょう!」という文言をよく見ますが、はっきりいって私は不動産業者を変えたとこであまり意味はないと思っています。

これはよく見る一括売却査定サイトに誘導するための決まり文句です。

一括売却査定サイトで査定すれば運営サイト側にはお金が入るため、色々な不動産業者に任せましょうと積極的に誘導するのです。

また色々な不動産業者とマンションについて一から話すのは売主様にとって疲れてしまうことも少なくありません。

売主様は他の不動産業者に任せれば少しでも高く売れるかな?と思うかもしれません。

しかし、一般市場でマンションを売却する場合はどの不動産業者に任せても大体売れる金額にそこまで差はありません。

もちろん現在、任せている不動産業者が広告をしてくれない、対応が悪い等の不満があれば変えても良いでしょう。

しかし、不動産業者が積極的に動いてくれていて売れないのであれば「売れる金額」を出してもらって価格を見直すことをオススメします。

売れないマンションをはやく、確実に売るなら買取がオススメ

どうしても売れないマンションをはやく、確実に売却したいのであれば買取をオススメします。

買取とは直接、不動産業者にマンションの買取をしてもらう方法となります。

買取の場合は価格の折り合いさえつけば、すぐにでもマンションを売却することが可能です。

買取の場合は契約不適合免責といってマンション売却後に何か起きても売主様は責任を負う必要性がありません。

また、買取業者が購入する場合はローン特約無で契約する業者が大半のため、買主のローンが通らないという心配もありません。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
買取に向いているマンションは内装がボロボロのマンションやランニングコストが高い旧耐震のマンションです。

なかなかマンションが売れずに早く売ってしまいたいのであれば価格を見直すのも良いですが、一度買取を検討することもオススメします。

まとめ

以上、マンションがなかなか売却出来ない原因と売るための方法を解説してきました。

今回の記事で覚えておいた方が良いポイントをまとめると以下となります。

・8割のマンションは売り出してから半年以内に成約する

・半年以上売れていないマンションは価格を見直した方が良い

・ランニングコストが高く、ローンが通りにくい旧耐震のマンションは売れにくい

・売れないと思って色々な不動産業者に任せてもあまり意味はない

・売れないマンションをはやく、確実に売るなら買取のいう方法もある

岡田ゆうき
岡田ゆうき
2020年現在、マンションの価格は天井だと思うので高く売れる内に売った方が良いです。
今後、マンションの価格はどんどん下がっていくと思います。

当社ではどんな不動産の買取でも行っています。

特に他社がなかなか買取出来ない物件買取を強みにしています。

仲介業者様、一般のお客様はお気軽にご相談ください。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
私自身あまりガツガツした営業スタイルじゃないのでご安心を笑

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