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不動産買取の基礎知識!メリット、デメリット、相場等を解説する

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岡田

愛知県西尾市出身、名古屋市在住。 大学卒業後、ネット広告代理店を経て不動産業界に転身。 主な資格は宅地建物取引士、2級FP。買取業者として年間500~600件は物件査定をしています。
不動産で悩んでいる人
不動産で悩んでいる人
所有している不動産を買取でお願いしようと検討しているけど実際どうなんだろう?メリットやデメリットも知りたいし、どんな物件が買取向きかも知りたい。。。

お持ちの不動産を売却する際に不動産買取という方法があります。

売却相場は仲介の売却よりも下がってしまう可能性が高いですが、不動産業者との交渉になるため価格の折り合いさえつけば、すぐにでもお持ちの不動産を売却することが可能です。

今回は不動産買取の基礎知識を解説していこうと思います。

目次

不動産買取とは業者が購入すること

不動産売却の一般的な方法としては仲介による売却が多いです。

仲介による売却は売主から売却を依頼された不動産業者が広告等を出して買主を見つけてくる方法となります。

仲介では売主が直接買主と交渉するのではなく、交渉から引き渡しまで全て間に入る仲介業者がやってくれることになります。

仲介業者が買主を見つけてくるまでは売却することが出来ないです。

その一方で不動産買取とは、不動産業者が直接買取を行うことです。

売主は直接不動産会社との交渉しては話がまとめればすぐにでも契約することが可能となります。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
仲介で売りに出しても、なかなか売れない場合は仲介業者が買取業者に紹介をして成約するということは多いです。

不動産買取のメリット

不動産買取は多くのメリットがあるため、1つずつ解説していきます。

現金化出来るまでの時間ははやい

通常、仲介で売却する場合は買主が個人となることが多いです。

買主が個人となるとローンの審査から引き渡しまでに約2~3か月はかかります。

しかし、買取の場合は直接不動産業者と交渉して価格の折り合いがつけばすぐに契約から引き渡しまですることが出来ます。

はやい買取業者であれば1週間以内に契約から引き渡しまですることが出来るため、すぐに不動産を現金化することが可能です。

仲介手数料がかからない

仲介での売却の場合は成約時には間に入る不動産仲介業者に仲介手数料を支払わなければいけません。

仲介手数料は物件価格×3%+6万円(税別)がかかります。

例えば3000万円の土地を仲介してもらった場合は成約時には仲介業者に105.6万円支払わないといけません。

しかし、買取の場合は直接業者が買取を行うため、仲介手数料を支払う必要がありません。

近所に知られずに売却することが出来る

仲介の場合は仲介業者が買主を見つけるためにインターネット広告やチラシ、募集看板等を出します。

そのため、近所の方に売りに出していることも知られてしまう可能性も高いです。

しかし、買取の場合は直接買取業者と交渉するだけのため、近所の方に売却のことを知られる心配はありません。

契約不適合責任を負わなくて良い

契約不適合責任とは簡単に説明すると契約時の内容と引き渡し後の内容に相違があるということです。

例えばマンションを仲介で売却したとして契約時には雨漏りがないということで買主と契約をしたが、引き渡し後に雨漏りが発覚した場合、買主から補修の請求や売買代金の減額を請求されます。

基本的に仲介での売却の場合は個人が買主となるため、売主はこの契約不適合責任を負わなければいけません。

契約不適合責任の期間は物件を引き渡し後、3か月間と定められることが多いです。

重要なポイントしては売主が瑕疵(欠陥)を知らなったとしてもその責任を負わなければいけません。
※契約時に売主が既に瑕疵(欠陥)を知っていて、買主も同意した上での契約の場合は責任を負う必要はありません

その一方で買取の場合はプロの業者が購入するため、この契約不適合責任を負わなくて良いという特約で購入してくれることが多いです。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
契約不適合責任を負わなくてよいことは不動産買取の一番のメリットだと思います。

どんな不動産でもローンに落ちる心配がいらない

個人が買主となる仲介の場合は大半の購入者は住宅ローンを使います。

購入者があらわれても住宅ローンの審査に通らなければ売却することが出来ません。

特に旧耐震といわれる1981年以前に建てられた建物は銀行からの評価が低く、売却をする場合はローンが非常に通りにくいです。

しかし、買取の場合は多くの業者が現金で購入することが多いため、ローンに落ちて契約が長引く心配はいりません。

内覧の対応が一度で済む

戸建やマンション等の建物付きで売却する場合は、買主はほぼ必ず内覧をしてから不動産を購入します。

個人が買主となる仲介での売却の場合は何度も内覧の対応をする可能性が出てきます。

現在、売却する不動産に住んでいなければ現地にキーボックス等も設置して自由に内覧してもらうようにすれば良いですが、住んでいる場合はそうはいきません。

しかし、買取の場合は業者が一度内覧や現地確認をして価格を提示してもらえるため、一度の対応で済む可能性が高いです。

不動産買取のデメリット

不動産買取の唯一かつ最大のデメリットは仲介よりも売却価格が下がることです。

買取相場は大体、通常の相場の6割~8割くらいになることが多いです。

不動産業者が買取を行う理由としては再販売を行うことがほとんどです。

例えばリフォームをして綺麗にした戸建やマンションを再販売、土地であれば開発をかけたり、造成工事を行って販売ということが多いため、通常の相場の値段で買ってしまうと再販売の際に赤字になってしまいます。

買取はメリットも多いですが、長期間かかってでも高く売りたいというのであれば仲介での売却をした方が良いかもしれません。

不動産買取向けの物件は?

買取はメリットが多い分、相場よりも安くなってしまうことで仲介か買取か迷う方も多いと思います。

そこで仲介よりも買取向けの物件を解説していきます。

仲介で売れない不動産

仲介で売りに出していても1年以上売れていなければその先もおそらく売れないと言っても良いでしょう。

価格が見合っていないのか、難があるのかのどちらかの理由となるのが大半なので仲介ではなく、買取を選択しても良いでしょう。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
もし、現在仲介で売りに出している方はご自身で買取業者を見つけても良いかもしれません。

築年数が古い旧耐震の戸建やマンション

旧耐震とは1981年以前に建築された、いわばかなり古い建物です。

ただでさえ、古い建物は内装の状態が良くなく、人気がないのでなかなか買手はつきにくいです。

さらには旧耐震の建物は銀行からの評価が低く、ローンが非常につきづらいためなかなか売れないのが現状です。

もし売れたとしても古い建物は売却後に何かしらの瑕疵(欠陥)があって契約不適合責任を追及されてしまったら、多額の修繕費を売主が負担する可能性も出てきます。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
古い建物でよくある瑕疵(欠陥)は白蟻が食ってる、給排水管が壊れた、雨漏りをしている、設備が壊れている等です。

そのため、現況の状態で売却する場合は契約不適合の責任を追及されない買取を選択した方が良いでしょう。

土地面積が大きい土地や戸建

土地面積が大きい土地や戸建は総額が大きくなりがちなのでなかなか市場で売れないことが多いです。

特に相場が高いエリアでは大きな土地や戸建はかなりの金額になってしまうため、長期間売れ残ってしまうことも多いです。

そのため、確実に売却するのであれば買取を選択してみても良いでしょう。

1棟マンションやアパート等の投資物件

1棟マンションやアパート等の投資物件は昨今、融資が非常につきづらくなってきています。

銀行にもよりますが、頭金は最低でも物件価格の20%は用意しなければ購入出来ないことが多いです。

また、古い旧耐震の1棟マンションやアパートは銀行が10年までしか融資をしないことがことが多いため、投資家から見ると10年だとキャッシュが回らずに断念することが多いです。

そのため、1棟マンションやアパート等を確実に売りたいのであれば買取業者を選択しても良いでしょう。

事故やトラブルのある訳有物件

自殺、孤独死、隣人とのトラブルは事故やトラブルがある訳あり物件と言えます。

こういった訳あり物件は価格が相当安くても一般市場ではなかなか売れずに長期間市場に残ってしまう可能性もあります。

訳ありのことを内緒にして仲介で売却した場合、引き渡し後に訳ありと発覚した場合は買主に多額の損害賠償を請求される可能性も高いです。

訳あり物件は売れ残ることや、売却後のことを考えると業者に買取をしてもらった方が良いと言えます。

もちろん業者に買取をしてもらう場合でも必ず訳ありということは伝えましょう。

契約不適合の責任を売主は負わなくても良いといっても訳ありの度合いによっては業者からも引き渡し後に損害賠償される可能性があります。

大手はまだまだ不動産買取には積極的にではない

不動産買取業者はどの不動産業者でも買取が出来るのではなく、銀行から信用がある資金力豊富な不動産業者がやっていることが多いです。

私の感覚では1人~10人程度の中小の不動産業者が買取を多くやっているという印象があります。

実は大手の不動産仲介業者ほど売主からの直接の不動産買取はやっていません。

理由としては買取には常にリスクがつきまとうからです。

もし、買取後に不動産価格が暴落してしまったり、全く売れなかったりしたら大損をしてしまう可能性もあります。

そのため、大手の不動産業者ほどリスクが全くない仲介業務をメインでやっています。

不動産買取業者を選ぶ重要なポイント

一生の中でも何回もあるわけではない不動産を買取業者に売却される場合は慎重になるかと思います。

もちろん、価格が高い業者にお持ちの不動産を売却するのが一番ですが、価格以外でも重要なポイントがあります。

そこで不動産買取業者を選ぶポイントをご紹介していきます。

会社の規模よりも担当者が信頼出来るかが重要

会社の規模よりも担当者が信頼出来そうなのかが重要です。

買取業者に売却される不動産の価格がどんなに安くても真剣に対応してくれる担当者、会社を選ぶようにしましょう。

そこそこに大きい不動産買取業者だと買取依頼も多いこともあって、物件に価格によっては対応が雑になってしまったり、遅くなってしまったりする可能性もあります。

そのため、数社に買取依頼をしたのであれば価格が高いのももちろんですが、信頼出来そうな担当者がいる買取業者に売却しましょう。

価格以外に融通かきくのか?

不動産買取業者によっては契約から引き渡しまで時間がかかったり、物件によっては契約不適合責任は負わないという業者もいます。

ローンを組むから待ってほしいとか、家の中にある残置物の処分は売主の負担でやってほしいということもあります。

もちろん売主が同意した上での契約であれば問題ないですが、価格だけではなく他の諸条件も融通が利くのかも買取業者を選ぶ重要なポイントです。

不動産買取相場が安くなってしまう理由

冒頭でもご説明した通り、不動産買取相場は売却相場の6~8割くらいになってしまうことが多いです。

例えば仲介で3000万円で売れる不動産であれば買取だと1800万~2400万くらいになってしまうことが多いです。

「買取だとそんなに安くなってしまうのだったら仲介で売却した方が良いな。。。」

価格の面だけを見ると仲介で売却した方が良いと思うでしょう。

しかし、不動産買取業者は多くのリスクも背負うため、売却価格の6~8割という金額は妥当とも言えます。

そこで不動産買取相場が売却相場よりも安くなる理由をご紹介していきます。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
時間がかかっても良いからとにかく1円でも高く売りたいという方は不動産買取はオススメしないのでやめておいてください。

買取業者は事業として購入しているため

基本的に不動産買取業者は事業として不動産買取を行っています。

事業として不動産買取を行っているため、会社を存続させるためには利益を出さないといけません。

そのため、利益を出すには通常の仲介の売却相場で不動産の買取をしていたら赤字になります。

例えば売却相場が3000万円の不動産を3000万円で買い取っていたら3450万以上で売らないとほぼ赤字になります。
※買取をする際には登記費用、固定資産税、不動産取得税等の経費が不動産価格の10~15%はかかるため、3000万の物件を購入する際は300~450万くらいの経費がかかります。

そのため、不動産買取業者は通常の売却相場では不動産を購入しないのです。

買取業者はリスクを背負うため

不動産買取は常にリスクとの隣り合わせです。

ご自身で調べてみれば分かりますが不動産買取はリスクも多いため、大手の不動産仲介業者ほど買取は行わずにリスクが全くない仲介のみをやっております。

買取業者が負うリスクとしては下記の2つです。

①不動産市況に対するリスク
②物件に対するリスク

①に関しては不動産買取業者が売却相場の6~8割くらいで購入しても突然、不動産市況が暴落したら、大損してしまうリスクもあります。

実際にリーマンショックが起きた2008年から翌年にかけて不動産市況はかなり悪くなり、多くの不動産買取業者は倒産していきました。

何が起こるか分からない世の中で不動産買取業者は常にリスクと隣合わせのため、どうしても売却相場よりも安くなってしまうのです。

②に関しては不動産買取業者は現況渡し、契約不適合免責でも買取を行います。

契約不適合免責とは不動産売買後に何か不具合が出ても売主は責任を負わなくても良いという特約を入れて購入するということです。

一般の方は契約不適合免責では、まず不動産を購入しません。

しかし、売主としても古い物件や何か問題がありそうな物件を売却後は責任を負いたくありません。

そういった際には安く購入したい不動産買取業者と安くなってでも契約不適合免責で売りたい売主と思惑が一致するのです。

不動産買取相場に関して

土地の買取相場

土地は面積、地形、向きによって買取相場はかなり変わってくるため、買取業者によって買取価格が変動しやすいです。

土地の面積が大きく、区画が割れない土地ほど売りにくいため買取相場は低くなる可能性はあります。

高低差がある土地も造成工事をしないといけないという理由で買取相場は低くなりやすいです。

一般的に買取相場が高くなりやすい土地としては以下となります。

・大きな土地で何分筆が可能
・人気エリアにある30~50坪くらいの整形地

このような土地は需要があり、買取業者も事業として売上が見込みやすいため、場合によっては売却相場の8割以上つく可能性もあります。

戸建の買取相場

戸建の買取相場は建物の築年数や内装の状態によってかなり変わってきます。

木造で築22年以上経過している建物は建物の価値は0円としてみられてしまう可能性は高いため、土地の金額だけとなってしまいます。
※木造の耐用年数は22年のため

古い建物が建っており、現況の状態で売却したい場合は買取業者は解体工事をする必要があるため、売却相場の6~8割以下となってしまうこともあります。

しかし、買取業者によっては建物が22年以上経過していても内装の状態が良ければしっかりと建物も評価してくれる業者もいます。

マンションの買取相場

マンションの買取相場は土地や戸建に比べてどの業者も比較的に高い金額で提示してくれる傾向があります。

理由としてはマンションは売れる金額が土地や戸建に比べてよみやすいからです。

マンション買取業者の目的はリフォームやリノベーションをして再販売をすることが目的です。

昨今ではリノベーションマンションは人気で売れ行きが良く、マンション買取業者はこの数年でかなり増えています。

業者同士の競争も激しいため、少しの利益でも仕入れを優先して買取を行う業者は増えています。

そのため、マンションの買取相場は売却相場の8割以上つくこともあります。

収益物件の買取相場

収益物件は利回り計算でみられることが多いため、業者買取だと利回り10%以上が買取の目安としている業者が多いです。

1棟マンションやアパート、ビル、区分マンション等は立地が非常に重要となってくるため、都市部で駅近であれば10%以下でも買取を行う業者も多いです。

損をしないために不動産買取相場を把握しておこう

不動産査定は業者によってかなり違ってくることもあり、同じ買取業者によってもばらつきがあります。

売却後にもっと高く売れたのに。。。と後悔しないために事前に不動産の買取相場を把握しておくことも重要です。

そこでご自分で不動産の相場感を養う方法をご紹介していきます。

土地総合情報システム

こちらのサイトはかなり使え、買取業者である私もよく参考にしているサイトです。

こちらのサイトでは過去2年間でエリア別に実際に成約した価格がのっているため、参考にすることが出来ます。

基本的には土地の相場を見ることに適しており、前面道路、土地の地形、方位、面積等細かい箇所まで記載されているため、売却したい土地と照らし合わせてみるのも良いでしょう。

土地総合情報システム

アットホームやスーモ等のポータルサイト

一番簡単に不動産の相場感を養うのであればアットホームやスーモ等のポータルサイトを見ることをオススメします。

ただ、注意してほしい点はポータルサイトに載っている不動産の価格はあくまでも売出価格で成約価格とは違います。

実際の売出価格と成約価格は大きく相違することも多いので、あくまでも「もしかしたら、これくらいの金額がつく可能性もあるんだな」と参考程度にしておいた方が良いです。

レインズマーケットインフォメーション

こちらは国土交通省大臣指定の不動産流通機構が運営しているシステムとなります。

マンションと戸建の相場を見るのには適しております。

細かい詳細までの売却相場は見れませんが、エリア、築年数、面積別の坪単価が出ているため、ある程度の相場感は養うことが出来るでしょう。

レインズマーケットインフォメーション

マンションレビュー

マンションの相場を見るならがこちらがオススメです。

こちらはマンション名を入力するだけで現在の同じマンションの売出情報や過去の売出情報も見ることが可能です。

成約価格が記載してあるわけではないため、少し注意が必要ですが推定取引相場や価格別判定も自動で出してくれるため、売りたいマンションの相場感を養うには最適のサイトといっても良いでしょう。

マンションレビュー

まとめ

以上、不動産買取の基礎知識等をご紹介してきました。

今回の記事をまとめると下記となります。

・不動産買取は業者が直接売主から不動産を購入すること

・買取は仲介業者が間に入らないため、価格がまとまればすぐにでも契約が可能

・不動産買取の最大のメリットは契約不適合責任を売主が負わなくても良い

・不動産買取のデメリットは相場よりも価格が安くなりがち。

・古い物件、仲介で売れない物件、訳あり物件、土地面積が大きい物件、投資物件は買取がオススメ

・買取業者を選ぶ際は価格以外で担当者選び、諸条件に融通がきくのかが重要

岡田ゆうき
岡田ゆうき
お持ちの不動産が売却向きなのか買取向きなのかじっくりと考えてみてください!

当社ではどんな物件でも買取可能なのでお気軽にご相談ください。机上査定であれば即日~1日で可能です!

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