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土地売却について注意するポイントを解説

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岡田佑紀

愛知県西尾市出身、岩倉市在住。 大学卒業後、インターネット広告代理店を経て不動産業界に転身→独立。 主な資格は宅地建物取引士、2級FP。不動産買取業者として年間500~600件は物件査定をしています。

土地売却について

当社では愛知県を中心に土地の売却相談を受けております。

売却が難しいような癖のある土地から事業用地までどんな土地でもお任せください。

土地は価格が坪1万円変わるだけで大きく売却価格は変わってきます。

例えば土地面積が50坪の土地で坪1万円違うだけでも50万円も売却価格が変わってきます。100坪あれば100万円です。

土地にはある程度の相場があるため、相場を無視した価格で売ることは難しいですが査定の担当者次第で坪1~5万は平気で変わってくるものです。

「はやく売りたい」「少しでも高く売りたい」という売主様の状況によっても売却の戦略は変わってくるため、売主様の状況に合わせて最適な売却活動をさせていただきます。

土地の査定ポイントについて

土地の相場感を把握している売主様も多いですが、土地の状況によって相場から大きく上がる可能性もありますし、逆に大きく下がる可能性もあります。

土地の査定ポイントは複雑ですが、その中でも特に重要なポイントを紹介していきます。

エリア

駅から近いのか、学区は良いのか等で大きく土地の価格は変わってきます。

駅から遠くても区画整理や開発がされているエリアの場合は人気があります。

周辺環境

いくらエリアが良くても周辺環境が良くなければその分、売却価格に影響が出てきます。

建物が密集して日当たりが悪い、線路沿い、住環境に悪影響を及ぼす施設がある等はかなりのマイナスポイントとなってしまいます。

前面道路

土地の前面道路の幅がどれくらいあるのかは売却価格に影響が出ます。

極端にはなりますが、車が通れないような幅員の場合は駅から近くない限りは相場よりも相当安くなってしまいます。

間口

間口が狭かったりすると相場よりも安くしないと売れないことが多いです。

旗みたいになっている土地の形状(旗竿地)は相場の7~8割くらいになってしまうことが多いです。
※人口が少なく、売り物件が多いエリアだともっと低くなってしまうこともあります。

日当たり

土地を探すときに買主様は価格も気にしますが、その次くらいに日当たりも気にします。

南向きの土地で絞って探している方も多く、相場よりも高くうれることも多いです。

高低差の有無

高低差がある土地に関しては相場よりも安くなってしまうことが多いです。

理由としては建築する際に擁壁といった構造物を作らないといけない可能性も高く、その分建築コストが高くなってしまうためです。

古い擁壁があるような土地の場合は擁壁を全てやり直さないと建物が建築出来ないこともあってかなり安くても売れないことがあります。

土地を売却する際の注意点

土地を売却する際にはいくつかの注意点があるため、解説していきます。

隣接地との境界があるか

土地売却のトラブルで多いのは隣地との境界が明確になっているかどうかです。

明確になっていない場合は自分の土地がどこからどこまでかを判断するのは登記簿謄本しかなく、実際の面積(実測面積)とは違ってくる可能性もあります。

そのような境界が不明確の土地は買主様からしたら嫌がります。

基本的には売却する際には売主様が「確定測量」を行って隣地との立会等をして境界標を設置するのが一般的です。

隣地が立会を行ってくれずに境界が明確に出来ない場合は場合は売れない訳ではないですが、相場よりも安くなってしまうことがほとんどです。

建物を解体するのか

売却しようとしている土地の上に建物が建っている場合は解体するのかを悩む売主様も多いかと思います。

更地にして売却すると固定資産税があがることもあるため、どちらが良いのかは売主様の状況によっても変わってくるため、不動産会社と相談すると良いでしょう。

地中から埋設物が出た場合は売主様負担になることが多い

土地の引渡し後に3か月以内に地中から埋設物が出てしまった場合は売主様が撤去費用を払わないといけないことがほとんどです。

古い家が建っている土地だと稀に地中からガラ等の埋設物が出てくることがあります。

土地売却でこういった責任や売却後に何も責任を負いたくない場合は「契約不適合責任」を無にして契約すると良いです。

契約不適合責任とは売却後に何かトラブルが起きた場合は売主様が定められた期間は責任を負うという不動産売買を行う際に契約書に記載される文言となります。

ただ、一般の買主様は契約不適合を無だと嫌がるため、そのような場合は買主は不動産業者になることが多いです。

相続した土地の場合は名義を変更しているか

登記簿謄本に亡くなってしまった方の名義では土地を売却することは出来ません。

そのため、相続で取得した土地を売却をする場合は「相続登記」という名義を変更する手続きが必要となります。

この相続登記は自分でも出来ますが、手続きが複雑のため司法書士にお願いするのが一般的です。

費用の目安としては土地の固定資産税評価額によって変わってきますが、土地の評価額が約2000万の場合は15万円程度はかかってきます。

時間があれば事前に自分で土地相場を調べてみよう

「自分でも土地相場を知りたい!」という方であれば一度自分で売却するエリアの土地相場を調べてみましょう。

簡易的ではありますが、5分もあれば調べることが可能です。

私がオススメするのは下記2つとなります。

athome
⇒売主様が売却したいエリアの土地を調べてみましょう。土地の坪単価や面積等を見ることができます。

注意してほしいのはathomeに掲載されているのはまだ売れていない土地のため、相場よりもかなり高いことが多いです。

あくまでも目役として見るのは良いでしょう。

土地総合情報システム
⇒こちらは実際の成約価格を見ることが出来るため、かなり便利です。不動産屋の私もかなり使ってます。

もちろん土地の形状や面積等で価格は大きく変わってくるため、あくまでも目役としてみましょう。

上記2つで何となくでも良いので相場を把握できればあとは不動産屋に相談に行きましょう。

当社では愛知・岐阜・三重の土地・戸建・区分マンション・収益物件とどんな物件でも買取可能なのでお気軽にご相談ください。

机上査定であれば即日~1日で回答させていただきます。

強引な営業は一切しませんのでご安心ください。

⇒お問い合わせはこちら(無料査定)

ラインでの無料査定も可能です。