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戸建を高く売却するために知っておくべきこと

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岡田佑紀

愛知県西尾市出身、岩倉市在住。 大学卒業後、インターネット広告代理店を経て不動産業界に転身→独立。 主な資格は宅地建物取引士、2級FP。不動産買取業者として年間500~600件は物件査定をしています。

戸建て売却について

当社では愛知県を中心に戸建ての売却相談を受けております。

戸建ては担当者次第で査定の価格付けが大きく変わってきます。

戸建てはマンションや土地と違って相場よりかなり高く売れる可能性もありますし、逆にかなり安くなってしまう可能性もある不動産です。

相場よりも高く売却することはもちろんですが、売主様のご要望を最大限にお聞きして最適な売却方法を一緒に見つけていきましょう。

戸建ての重要な査定ポイントについて

戸建ては分譲マンションと違って「世界に一つだけしかない家」です。他を探しても似たような建物はあるかもしれませんが、その場所にしか存在はしません。

そのため、査定ポイントは複雑になってきます。

そこで戸建を査定する際の重要なポイントをご紹介していきます。

築年数

一般的には木造は耐用年数が22年、鉄骨は19~34年、鉄筋コンクリートは47年で耐用年数を経過すると建物価値がなくなってしまうと言われております。

そのため、不動産会社によっては耐用年数を超えると「建物は耐用年数超えているため、土地だけの価格になってしまいますね」と言われることがあります。

しかし、私の感覚では1982年以降に建てられた建物であれば耐用年数を超えても0円にはなるとは思っておりません。

確かに建物が古くなっていくほど価値は減少していきますが、リフォーム可能で住むことが出来ればその分は「価値」として価格に反映されます。

特に希少なエリアほど建物の築年数が経過していても欲しいという方は多いです。

立地

駅から近いのか、学校やスーパー等に近いのかというのは購入者がかなり気にするポイントです。

特に田舎の方では空家が増えており、なかなか買手がつかないというエリアは売り物件も多く、安くても1年以上残ってしまっているということもよく見受けられます。

周辺環境

どれだけ立地が良くて築年数が新しくても周辺環境が悪いとその分はマイナスポイントとして査定されてしまいます。

周辺の建物や隣地の状況は価格に大きく反映されます。

特に隣地に変な人が住んでいたりするとかなりのマイナスポイントになってしまいます。

前面道路

前面道路が狭いとマイナスポイントなります。

特に車が通れないようなエリアにある戸建ては大きく査定価格は下がってきます。

土地の形状・条件

土地の形状で大きく戸建ての査定価格は変わってきます。

いびつな形であったり、古い擁壁があったり、土地が道路よりも下がっていたり等すると大きくマイナスになってきます。

場合によっては安くても売れないこともあるため、注意が必要です。

日当たり

日当たりは査定でも重要なポイントとなってきます。

東西南北で南向きが日当たりが一番良く、査定でも南向きが一番高くなります。

絶対に南向きが良いと思っている買主様も多いため、日当たりの良さは価格に反映されやすいです。

戸建てを高く売却する際に注意するポイント

戸建てを高く売るために注意するポイントを解説していきます。インターネット上には「リフォームをする」「ハウスクリーニングをして綺麗にする」「部屋を明るくする」等という当たり前のことしか記載がないため、それ以外で私が思ったことをご紹介していきます。

隣地との境界は確定されているのか

古い戸建ての場合は隣地との境界杭がないことは非常に多いです。

境界杭がないと将来的に自分の敷地がどこからどこまでかが不明確のため、隣地の揉めるケースも少なくありません。

当然、買主様は境界杭がなく、どこまでが自分の敷地なのか分からない戸建てはあまり欲しいとは思いません。

境界杭に関しては「確定測量」を行えば隣地と自分の土地の境界が分かる境界杭が入るため、やっておいた方が間違いなく良いです。

契約不適合責任は負うのか

契約不適合責任とは物件の引渡し後に何か物件のトラブルが起きた際には売主様が責任を負うかどうかという不動産を契約する際に必ず入ってくる契約書の条文となります。

例えば事前に売主様買主様双方が建物に雨漏りがあることを知らずに引渡し後に雨漏りが見つかった場合は売主様で補修しないといけないということです。

基本的に引渡し後3か月は何か起きた際は売主様が責任を取るというのが一般的です。

当然この契約不適合責任が買主様は安心して購入することが出来ます。

しかし、建物が古すぎる場合は引渡後に問題も起きやすく、この契約不適合責任を有にするとかなり危険も伴います。

契約不適合責任の有無は価格にも影響するため、必ず不動産業者にどちらが良いのかは聞きましょう。

古すぎる場合は壊した方が良いのか考える

建物が古くてどう見ても使えない場合は土地売りで売却した方が高く売れることが多いです。

その場合は売主様が解体工事を引渡前にする必要があるため、解体工事費用の捻出が必要となってきます。

一般的には契約後に解体工事を行うのが良いですが、土地売りの場合はよく不動産業者と話し合った方が良いです。

自分が買主だったら購入したいと思うかを考える

上記で戸建ての査定ポイント等をご紹介してきましたが、個人的に一番重要だと思っていることは売主様の売却希望価格で「自分が仮にここに住むのであったらこの金額なら買うのか?」ということです。

買主様の立場になって考えるみることは重要です。

「この金額なら間違いなく買う!」となったらそれは安すぎるかもしれません。

逆に「いや。。。これは自分だったら買わないな。。。」と思われたらそれは高いかもしれません。

私はこの感覚は大切にしており、「自分だったらこの売却価格なら買うのか?」とは常に思って売却査定をしております。

当社では愛知・岐阜・三重の土地・戸建・区分マンション・収益物件とどんな物件でも買取可能なのでお気軽にご相談ください。

机上査定であれば即日~1日で回答させていただきます。

強引な営業は一切しませんのでご安心ください。

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