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収益物件の売却に関して知っておくべきこと

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岡田佑紀

愛知県西尾市出身、岩倉市在住。 大学卒業後、インターネット広告代理店を経て不動産業界に転身→独立。 主な資格は宅地建物取引士、2級FP。不動産買取業者として年間500~600件は物件査定をしています。

収益物件の売却に関して

当社では愛知県全域の収益物件(1棟マンション・アパート・ビル・ワンルーム)の売却相談を受けております。

収益物件の売却は担当者の力量で大きく変わってくるため、誰に任せるのかは非常に重要なポイントとなってきます。

大手不動産会社でも収益物件には慣れていない方も多いため、売却依頼をするのであれば収益物件売買の経験豊富な方にお任せするのが良いでしょう。

収益物件の査定ポイント

収益物件は高額になってくるため、購入者は投資家や資金力のある不動産会社になることが大半です。

土地・戸建・区分マンション等の住居用と不動産と違って実際に購入する方はそこに住むわけではありません。

そのため、購入者が見るポイントは複雑になってきます。

そこで購入者が重要視しており、かつ私が収益物件を査定をする上での特に見ているポイントを下記でご紹介しています。

利回り

収益物件の利回りはわかりやすくご説明すると下記計算式で計算することが出来ます。
物件価格÷賃料総収益×100

例えば物件価格が9000万、年間の賃料総収益が900万だとすると900÷9000×100で利回りは10%ということになります。

不動産市況、土地の広さ、建物の築年数、エリアによって利回り感は違ってくるため、一概に収益物件はこの利回りなら売れるという相場がないのが収益物件の査定の難しさがあります。

この利回りはほぼ100%の収益物件を購入する方は重要視しています。

利回りが高ければすぐに売れるというわけではありませんが、利回りが高い方が当然物件価格をはやく回収できるため、人気があります。

ちなみに人口が少なく、田舎になればなるほど利回りは高くしないと売れないです。

価格帯

収益物件の価格帯は高くなってくればくるほどローンの問題も出てくるため、購入者は限られてきます。

物件価格が安ければサラリーマン大家さんが投資用として購入することも多いですが、高額になってくるほどローンが組めなくなってくるため、不動産業者や法人が購入することが多くなってきます。

そうすると物件価格が高くなるほど購入者が少なくなるため、利回りが高くないと売れないの?というご質問も出てくるかと思いますが、一概にそうとも限りません。

高額な価格帯の物件(目安としては1.5億以上)が市場に出てくるのは一年の中でも多くはないため、利回りが低くてもどうしても購入したいという層は一定数いらっしゃいます。

エリア

収益物件を査定する上で一番重要なポイントとなるのはエリアです。

この愛知県でも例えば名古屋でも区によって全然違ってきます。

今後人口が増えていくエリアなのか、駅から近いのか、賃貸需要があるエリアなのかというのは収益物件を購入する方が一番気にしている点といっても過言ではありません。

例え、利回りが20%以上あってもかなりの田舎で賃貸需要がなければ欲しいという方は少ないです。

築年数

築年数が古い物件ほど、銀行からの融資がつきにくいため購入する方が限られてきます。

具体的には旧耐震といわれる1981年以前に建てられた1棟マンションやアパート等は融資が非常に通りづらいです。

現金一括で購入するしかないという場合も多いため、購入者は限られてきます。

修繕履歴

いくら利回りが良い収益物件でも古い1棟マンション等で全く修繕していない場合は売却に苦労することも多いです。

築年数が相当経過しており、外観、空室、共用部一切修繕していない場合は買い叩かれてしまうケースも多いです。

収益物件を少しでも高く売却するために知っておくべきこと

私は元々1棟収益を買取している業者で働いていましたが、もっと高く売れるだろうなーという物件は数多く見てきました。

そこで収益物件を少しでも高く売却するために知っておくべきことを紹介していきます。

空室はなるべく埋めてから売却する

1棟マンションやアパートの空室が多いといくら満室想定での利回りが高くても、現況の利回りが低くなるため、購入者は嫌がります。

そこで業者に安く買いたたかれてしまうことも多いです。

そのため、空室がたくさんある場合は少しでも埋めてから売却するようにしましょう。

空室を埋めるためにリフォームする必要性があったりもしますのでどこまでリフォームするかというのも重要なポイントとなってきます。

特段の事情がなければ急いで売らない

特段の事情がなければ急いで売却しない方が良いです。

急いで売却しようとすると仲介をお願いする不動産業者に「安くすればすぐに売れますよ」と安く買い叩かれてしまうことは多いです。

もちろん急いで売却しないといけないという理由があればしょうがないですが、特段急いでない場合は安く売る必要性はなく、少しでも高く売却するべきです。

収益物件を売却する際に注意するポイント

収益物件を売却する際に最低限注意するポイントを3つほどご紹介していきます。

契約不適合責任の有無を確認する

契約不適合責任とは物件の売却後に何か物件の不具合があったら売主様で一定期間責任を負うかという点です。

一般的には契約不適合責任は物件の引き渡し後3か月と取り決めるケースが多いです。

古い収益物件で修繕をしていない場合、引き渡し後に雨漏りが起きたりすることも稀にあります。

そのような場合は売主様で修繕をしないといけなくなります。

そのため、契約不適合責任を売主様で負うのか、負わないかをあらかじめ売却する際には決めておいた方が良いです。

ローン特約の有無を確認する

これは収益物件を売却する際に一番注意するポイントです。

ローン特約とは購入者側でローンが通らなければ契約が白紙になるといった条項です。

基本的には収益物件を購入する際に購入者は契約前にローンの事前審査を通過してから契約をすることが一般的ですが、契約後の本審査でローンが落ちて白紙解約になってしまうということも十分にあり得ます。

白紙解約になってしまったらまだ不動産仲介業者に買主を見つけてきてもらわないといけないため、売主様も「本当に大丈夫だろうか?」と不安になってくるかと思います。

ローン特約無の場合はローンが通らなくても現金で購入するということになるため、確実に収益物件を売却することが出来ます。

ただ、ローン特約無で購入するのは基本的には不動産業者、資金力のある大家、法人となることが多く、値段の交渉をしてくることも非常に多いため、その見極めは重要になってきます。

賃貸借契約書がない場合は締結しておく

古い収益物件だと賃貸借契約書がないことも多いです。

賃貸借契約書がないと購入者側もまた結び直さないといけないということもあり、大幅なマイナスポイントとなってしまいます。

そのため、もし賃貸借契約書がなければ売却前に借主様と結んでおきましょう。

このようなお悩みがある方はぜひお気軽にご相談ください!

下記のようなお悩みを持つ収益物件を保有しているオーナー様はお気軽にご相談ください。

私は賃貸、管理、リフォーム、売買と総合的な経験があるため、物件の売却だけではなくても最適なアドバイスをさせていただきます。

・入居率が悪いがどのくらいの価格で売り出せば良いのか
・修繕する必要性はあるが、どう修繕すれば良いのか分からない
・収益物件を相続をしたが管理が煩わしい
・本当に売却した方が良いのか知りたい
・業者に収益物件の媒介依頼しているが適正価格なのか知りたい
・事情があって収益物件をはやく売りたい

当社では愛知・岐阜・三重の土地・戸建・区分マンション・収益物件とどんな物件でも買取可能なのでお気軽にご相談ください。

机上査定であれば即日~1日で回答させていただきます。

強引な営業は一切しませんのでご安心ください。

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