いわくつきの土地や戸建の売却は可能？売る際のポイントを紹介する
岡田佑紀
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いわくつき物件とはいわゆる通常の物件とは違う、何かしらの難を抱えている物件です。
そのような物件はなかなか一般市場では買手がつきづらく、長期間売れ残ってしまう可能性があります。
いわくつき物件の価格も不動産業者によって査定額は全然違ってきたりするします。
私も買取業者として日々、一般市場ではなかなか売れづらいいわくつきの土地や戸建の売却相談のご相談を多くいただいております。
そこで今回はいわくつきの物件の価値から売却方法、売却する際に注意する点を中心にご紹介していこうと思います。
目次
いわくつき物件とは？
いわくつき物件ははっきりとした定義は決められていないのですが、購入するにあたって心理的、物理的に問題がある不動産全般のことを言います。
自殺、孤独死、火事があった物件、殺人、隣地とトラブルがある、騒音、ゴミ屋敷、近隣に反社会勢力の組織や自宅がある等、このような物件は全ていわつき物件と言っても良いでしょう。
いわくつき物件はいわゆる「事故物件」「訳あり物件」と捉えて良いでしょう。
この中でも世の中に特に多いとされているいわくつきの物件をご紹介していきます。
孤独死
孤独死とは一人で暮らしている方で誰にも看取られずに病気や老衰等で亡くなってしまうことです。
日本では高齢者の一人暮らしが増えているということから孤独死する方は年々増えております。
家族がすぐに発見できれば重大な問題とはならず、いわくつきとは言えませんが発見されるまでの時間が長ければ長いほどいわくつきの物件とされてしまいます。
隣地とのトラブル
隣地とのトラブルに悩まれている方も多いです。
よくあるトラブルとしては境界のトラブルです。
隣地から越境物が出ている、境界が確定できていない、敷地内に隣地の物が置いてある等、境界に関してのトラブルは絶えません。
このような物件はいわくつきのなります。
いくら良い場所にある物件でも境界トラブルがある物件は買手は非常に嫌がるため、売却価格にはかなり影響が出てきます。
ゴミ屋敷
昨今では一人暮らしの方が増えている背景からゴミ屋敷化してしまう物件も多いです。
特に高齢者の方は物を捨てられない方も多く、いつの間にかゴミ屋敷になってしまうこともあります。
ゴミ屋敷は放っておくと建物の老朽化スピードもはやく、物件の価値が下がっていくため売却時の価格に影響が出てきます。
いわくつき物件の価値はどれくらいになる？
いわくつき物件はいわくの程度にもよりますが、通常の物件の5~8割くらいで成約することが多いです。
下記の表ではいわくつき物件が相場よりもどれくらい低くなってしまうのか表にしました。
| 殺人 | 相場の3～5割 |
| 自殺 | 相場の6～7割 |
| 孤独死・病死 | 相場の7～8割 |
| 隣地とのトラブル・その他 | 相場の5~8割 |
希少価値が高い土地やマンションであれば、いわくつきの物件でも購入を検討する方は多く、相場に近い金額で売却出来ることもあります。
しかし、基本的にはいわくつき物件は相場の金額ではまず売れないということを頭には入れておきましょう。
いわくつきの物件は買主によっては相場よりも安く購入出来るというメリットもあるため、価格さえ調整していけば売ることは可能です。
いわくつき物件の売却方法
いわくつき物件を売却する方法は不動産仲介に依頼して買主を見つけてもらう仲介か直接不動産業者に売却する買取の方法があるのでご紹介していきます。
結論としては時間がかかってでも高く売りたのであれば仲介、安くなってでもはやく処分したい方は買取を選ぶことをオススメします。
通常通りに不動産会社に仲介に出す
通常の不動産を売却する流れと同じですが、不動産仲介業者によってはいわくつき物件は仲介を断れることがあります。
理由としては間に入る仲介業者にもリスクがあるからです。
万が一いわくつき物件の売却後に買主からクレームが入ったりすると後々トラブルに発展する可能性もあります。
何かといわくつき物件は仲介業者から取り組むのがめんどくさいと思われてしまうことが多いです。
また、いわくつき物件は売却価格がどうしても低くなるということで仲介業者がもらえる仲介手数料が少ないということもあり、積極的に仲介をやりたがる業者は少ないように感じます。
買取業者に直接買取をしてもらう
安くなってでもはやく売りたいし、売却後にトラブルに巻き込まれるのは勘弁。。。ということであれば直接不動産業者に買取をしてもらうことも可能です。
買取の場合は仲介よりも売却価格が下がることが多いですが、買取業者と金額に折り合いがつけばすぐにでも売却することが可能です。
ボロボロの古家がある、残置物やゴミがそのままでも現状の状態で売却することが出来ます。
買取の一番のメリットとしては契約不適合責任を負わなくて良い点です。
契約不適合責任を負わなくて良いのはいわくつき物件を売却後に何かトラブルが起きても売主様に責任の所在がなくなるということです。
仲介の場合で買主様が個人の場合は物件の引き渡し後に売主様が一定期間（平均は3か月）何かあった際の責任を負わないといけない場合は多いです。
しかし、買取の場合はプロの業者が購入するため、契約不適合責任は無しで契約してくれることが大半です。
今は売りたくないのであれば賃貸に出すという選択肢もある
安く売るくらいなら保有した方が良いという売主様であれば賃貸に出すという選択肢もあります。
もちろんいわくつき物件の賃料は相場よりも安くしないと決まらないですが、物件の状態が良ければ賃貸で貸すことも可能です。
賃貸に出す場合の注意点としては賃貸の契約期間が決まっている定期借家契約という契約にしましょう。
定期借家契約とは賃貸借契約の契約期間を明確に定めることが可能なため、例えば2年だけ賃貸に出したいとかであれば定期借家契約にしておきましょう。
普通賃貸借契約にしてしまうと契約期間が定められていないため、いざ売却しようとする際の立ち退きをさせるのが非常に大変になります。
賃貸に出したい場合は賃貸業者に聞けば賃料査定は無料でしてくれるため、どれくらいで貸せるのか聞いてみても良いでしょう。
いわくつき物件を売却する際は告知事項は正直に言おう
いわくつき物件を売却する際には仲介、買取どちらの場合でも問題があることは正直に話しましょう。
もし安くなってしまうから告知を隠して売却した場合は後々でトラブルに発展する可能性もあります。
例えば自殺している物件なのにその事実を隠して売却した場合で自殺している事実が発覚した場合は買主から損害賠償請求をされることがあります。
告知事項を隠しても良いことはないため、知っている限りの情報は伝えるようにしましょう。
まとめ
以上、いわくつきの土地や戸建の売却方法や売る際のポイントを解説してきました。
今回の記事で覚えておいた方が良いポイントをまとめると以下となります。
・いわくつき物件とは定義では決められていないが、何かしらの難がある物件のことをいう
・いわくつき物件の価値は相場の5~8割くらいまで落ちてしまう
・いわくつき物件でも高く売りたいなら仲介、はやく売りたいのであれば買取を選択することがオススメ
・告知事項は正直に言わないと後々トラブルに巻き込まれる可能性が高い
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