不動産買取相場はどれくらい？土地、戸建、マンション等物件毎に解説

こういったお悩みを解決します。

一般的な不動産買取相場は売却相場よりも安くなり、大体は売却相場の6～8割くらいとなると言われています。

この記事を書いている私も日々、不動産買取業者として毎日何件も査定をしていますが、おおよそ市場で売れる価格の6～7割くらいで査定することが多いため、6～8割という数字はおおむね間違ってはいないです。

しかし、不動産によっては売却相場の6割よりも安くなってしまうこともありますし、逆に8割よりも高くなることもあります。

そこで今回は不動産買取相場はどれくらいになるのかを包み隠さずにご紹介していこうと思います。

不動産買取相場は売却相場よりも安くなる理由

冒頭でもご説明した通り、不動産買取相場は売却相場の6～8割くらいになってしまうことが多いです。

例えば仲介で3000万円で売れる不動産であれば買取だと1800万～2400万くらいになってしまうことが多いです。

「買取だとそんなに安くなってしまうのだったら仲介で売却した方が良いな。。。」

価格の面だけを見ると仲介で売却した方が良いと思うでしょう。

しかし、不動産買取業者は多くのリスクも背負うため、売却価格の6～8割という金額は妥当とも言えます。

そこで不動産買取相場が売却相場よりも安くなる理由をご紹介していきます。

買取業者は事業として行っているため

基本的に不動産買取業者は事業として不動産買取を行っています。

事業として不動産買取を行っているため、会社を存続させるためには利益を出さないといけません。

そのため、利益を出すには通常の仲介の売却相場で不動産の買取をしていたら赤字になります。

例えば売却相場が3000万円の不動産を3000万円で買い取っていたら3450万以上で売らないとほぼ赤字になります。
※買取をする際には登記費用、固定資産税、不動産取得税等の経費が不動産価格の10～15％はかかるため、3000万の物件を購入する際は300～450万くらいの経費がかかります。

そのため、不動産買取業者は通常の売却相場では不動産を購入しないのです。

買取業者はリスクを背負うため

不動産買取は常にリスクとの隣り合わせです。

ご自身で調べてみれば分かりますが不動産買取はリスクも多いため、大手の不動産仲介業者ほど買取は行わずにリスクが全くない仲介のみをやっております。

買取業者が負うリスクとしては下記の２つです。

①不動産市況に対するリスク
②物件に対するリスク

①に関しては不動産買取業者が売却相場の6~8割くらいで購入しても突然、不動産市況が暴落したら、大損してしまうリスクもあります。

実際にリーマンショックが起きた2008年から翌年にかけて不動産市況はかなり悪くなり、多くの不動産買取業者は倒産していきました。

何が起こるか分からない世の中で不動産買取業者は常にリスクと隣合わせのため、どうしても売却相場よりも安くなってしまうのです。

②に関しては不動産買取業者は現況渡し、契約不適合免責でも買取を行います。

契約不適合免責とは不動産売買後に何か不具合が出ても売主は責任を負わなくても良いという特約を入れて購入するということです。

一般の方は契約不適合免責では、まず不動産を購入しません。

しかし、売主としても古い物件や何か問題がありそうな物件を売却後は責任を負いたくありません。

そういった際には安く購入したい不動産買取業者と安くなってでも契約不適合免責で売りたい売主と思惑が一致するのです。

不動産別の買取相場

不動産買取相場といってもどの不動産も売却相場の6～8割ではないこともあります。

不動産によっては売却相場の6～8割よりも高くなることも低くなることもあります。

そこで不動産別の買取相場をご紹介していきます。

土地の買取相場

土地は面積、地形、向きによって買取相場はかなり変わってくるため、買取業者によって買取価格が変動しやすいです。

土地の面積が大きく、区画が割れない土地ほど売りにくいため買取相場は低くなる可能性はあります。

高低差がある土地も造成工事をしないといけないという理由で買取相場は低くなりやすいです。

一般的に買取相場が高くなりやすい土地としては以下となります。

・大きな土地で何分筆が可能
・人気エリアにある30～50坪くらいの整形地

このような土地は需要があり、買取業者も事業として売上が見込みやすいため、場合によっては売却相場の8割以上つく可能性もあります。

戸建の買取相場

戸建の買取相場は建物の築年数や内装の状態によってかなり変わってきます。

木造で築22年以上経過している建物は建物の価値は0円としてみられてしまう可能性は高いため、土地の金額だけとなってしまいます。
※木造の耐用年数は22年のため

古い建物が建っており、現況の状態で売却したい場合は買取業者は解体工事をする必要があるため、売却相場の6～8割以下となってしまうこともあります。

しかし、買取業者によっては建物が22年以上経過していても内装の状態が良ければしっかりと建物も評価してくれる業者もいます。

マンションの買取相場

マンションの買取相場は土地や戸建に比べてどの業者も比較的に高い金額で提示してくれる傾向があります。

理由としてはマンションは売れる金額が土地や戸建に比べてよみやすいからです。

マンション買取業者の目的はリフォームやリノベーションをして再販売をすることが目的です。

昨今ではリノベーションマンションは人気で売れ行きが良く、マンション買取業者はこの数年でかなり増えています。

業者同士の競争も激しいため、少しの利益でも仕入れを優先して買取を行う業者は増えています。

そのため、マンションの買取相場は売却相場の８割以上つくこともあります。

収益物件の買取相場

収益物件は利回り計算でみられることが多いため、業者買取だと利回り10％以上が買取の目安としている業者が多いです。

1棟マンションやアパート、ビル、区分マンション等は立地が非常に重要となってくるため、都市部で駅近であれば10％以下でも買取を行う業者も多いです。

買取相場が半値以下になってしまう不動産もある

不動産買取相場は売却相場の6～8割になることが多いとお伝えしましたが、売却相場の半値以下になってしまう不動産もあります。

それはどういった物件かというと一言でいうと市場では全く買手がつかない不人気物件です。

再建築が出来ない、過疎化しているエリア、間口が狭い、測量が出来ない等の不動産は買取業者も事業として全くよめないため、買取自体を断れる可能性があります。

一般の方も訳ありの物件は嫌がる傾向があるため、価格を下げても1年以上売れないことも十分あり得ます。

そのような訳あり物件を買取する業者は少ながらずいますが、買取価格は売却相場の半値以下になってしまうことが多いです。

損をしないために不動産買取相場を把握しておこう

不動産査定は業者によってかなり違ってくることもあり、同じ買取業者によってもばらつきがあります。

売却後にもっと高く売れたのに。。。と後悔しないために事前に不動産の買取相場を把握しておくことも重要です。

そこでご自分で不動産の相場感を養う方法をご紹介していきます。

土地総合情報システム

こちらのサイトはかなり使え、買取業者である私もよく参考にしているサイトです。

こちらのサイトでは過去2年間でエリア別に実際に成約した価格がのっているため、参考にすることが出来ます。

基本的には土地の相場を見ることに適しており、前面道路、土地の地形、方位、面積等細かい箇所まで記載されているため、売却したい土地と照らし合わせてみるのも良いでしょう。

⇒土地総合情報システム

アットホームやスーモ等のポータルサイト

一番簡単に不動産の相場感を養うのであればアットホームやスーモ等のポータルサイトを見ることをオススメします。

ただ、注意してほしい点はポータルサイトに載っている不動産の価格はあくまでも売出価格で成約価格とは違います。

実際の売出価格と成約価格は大きく相違することも多いので、あくまでも「もしかしたら、これくらいの金額がつく可能性もあるんだな」と参考程度にしておいた方が良いです。

レインズマーケットインフォメーション

こちらは国土交通省大臣指定の不動産流通機構が運営しているシステムとなります。

マンションと戸建の相場を見るのには適しております。

細かい詳細までの売却相場は見れませんが、エリア、築年数、面積別の坪単価が出ているため、ある程度の相場感は養うことが出来るでしょう。

⇒レインズマーケットインフォメーション

マンションレビュー

マンションの相場を見るならがこちらがオススメです。

こちらはマンション名を入力するだけで現在の同じマンションの売出情報や過去の売出情報も見ることが可能です。

成約価格が記載してあるわけではないため、少し注意が必要ですが推定取引相場や価格別判定も自動で出してくれるため、売りたいマンションの相場感を養うには最適のサイトといっても良いでしょう。

⇒マンションレビュー

まとめ

以上、不動産買取相場についてご紹介してきました。

今回の記事で覚えておいた方が良いポイントをまとめると以下となります。

・不動産買取相場は売却相場の6～8割くらいになることが多い

・買取相場は6～8割くらいになる理由は不動産買取業者にもリスクがあるため

・需要がある土地やマンションの買取価格は高くなりやすい

・買手がつかない不人気物件は売却相場の半値以下になってしまうことも多い

・損をしないためにご自身で不動産買取相場を見てみるのも良い