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不動産買取の基礎知識!売却との違いやどんな物件が買取向きか紹介

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岡田佑紀

愛知県西尾市出身、名古屋市在住。 大学卒業後、ネット広告代理店を経て不動産業界に転身。 主な資格は宅地建物取引士、2級FP。買取業者として年間500~600件は物件査定をしています。
不動産で悩んでいる人
不動産で悩んでいる人
所有している不動産を買取でお願いしようと検討しているけど実際どうなんだろう?メリットやデメリットも知りたいし、どんな物件が買取向きかも知りたい。。。

こんなお悩み解決します。

お持ちの不動産を売却する際に不動産買取という方法があります。

結論からお話すると不動産買取とは不動産業者に直接不動産を売却する方法となります。

売却相場は仲介の売却よりも下がってしまう可能性が高いですが、不動産業者との交渉になるため価格の折り合いさえつけば、すぐにでもお持ちの不動産を売却することが可能です。

今回はお持ちの不動産を買取で検討している方に不動産買取の基礎知識や買取に向いている物件をご紹介していこうと思います。

不動産買取とは?仲介との違い

不動産売却の一般的な方法としては仲介による売却が多いです。

仲介による売却は売主から売却を依頼された不動産業者が広告等を出して買主を見つけてくる方法となります。

仲介では売主が直接買主と交渉するのではなく、交渉から引き渡しまで全て間に入る仲介業者がやってくれることになります。

仲介業者が買主を見つけてくるまでは売却することが出来ないです。

その一方で不動産買取とは、不動産業者が直接買取を行うことです。

売主は直接不動産会社との交渉しては話がまとめればすぐにでも契約することが可能となります。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
仲介で売りに出しても、なかなか売れない場合は仲介業者が買取業者に紹介をして成約するということは多いです。

不動産買取のメリット

不動産買取は多くのメリットがあるため、1つずつ解説していきます。

現金化出来るまでの時間ははやい

通常、仲介で売却する場合は買主が個人となることが多いです。

買主が個人となるとローンの審査から引き渡しまでに約2~3か月はかかります。

しかし、買取の場合は直接不動産業者と交渉して価格の折り合いがつけばすぐに契約から引き渡しまですることが出来ます。

はやい買取業者であれば1週間以内に契約から引き渡しまですることが出来るため、すぐに不動産を現金化することが可能です。

仲介手数料がかからない

仲介での売却の場合は成約時には間に入る不動産仲介業者に仲介手数料を支払わなければいけません。

仲介手数料は物件価格×3%+6万円(税別)がかかります。

例えば3000万円の土地を仲介してもらった場合は成約時には仲介業者に105.6万円支払わないといけません。

しかし、買取の場合は直接業者が買取を行うため、仲介手数料を支払う必要がありません。

近所に知られずに売却することが出来る

仲介の場合は仲介業者が買主を見つけるためにインターネット広告やチラシ、募集看板等を出します。

そのため、近所の方に売りに出していることも知られてしまう可能性も高いです。

しかし、買取の場合は直接買取業者と交渉するだけのため、近所の方に売却のことを知られる心配はありません。

契約不適合責任を負わなくて良い

契約不適合責任とは簡単に説明すると契約時の内容と引き渡し後の内容に相違があるということです。

例えばマンションを仲介で売却したとして契約時には雨漏りがないということで買主と契約をしたが、引き渡し後に雨漏りが発覚した場合、買主から補修の請求や売買代金の減額を請求されます。

基本的に仲介での売却の場合は個人が買主となるため、売主はこの契約不適合責任を負わなければいけません。

契約不適合責任の期間は物件を引き渡し後、3か月間と定められることが多いです。

重要なポイントしては売主が瑕疵(欠陥)を知らなったとしてもその責任を負わなければいけません。
※契約時に売主が既に瑕疵(欠陥)を知っていて、買主も同意した上での契約の場合は責任を負う必要はありません

その一方で買取の場合はプロの業者が購入するため、この契約不適合責任を負わなくて良いという特約で購入してくれることが多いです。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
契約不適合責任を負わなくてよいことは不動産買取の一番のメリットだと思います。

どんな不動産でもローンに落ちる心配がいらない

個人が買主となる仲介の場合は大半の購入者は住宅ローンを使います。

購入者があらわれても住宅ローンの審査に通らなければ売却することが出来ません。

特に旧耐震といわれる1981年以前に建てられた建物は銀行からの評価が低く、売却をする場合はローンが非常に通りにくいです。

しかし、買取の場合は多くの業者が現金で購入することが多いため、ローンに落ちて契約が長引く心配はいりません。

内覧の対応が一度で済む

戸建やマンション等の建物付きで売却する場合は、買主はほぼ必ず内覧をしてから不動産を購入します。

個人が買主となる仲介での売却の場合は何度も内覧の対応をする可能性が出てきます。

現在、売却する不動産に住んでいなければ現地にキーボックス等も設置して自由に内覧してもらうようにすれば良いですが、住んでいる場合はそうはいきません。

しかし、買取の場合は業者が一度内覧や現地確認をして価格を提示してもらえるため、一度の対応で済む可能性が高いです。

不動産買取のデメリット

不動産買取の唯一かつ最大のデメリットは仲介よりも売却価格が下がることです。

買取相場は大体、通常の相場の6割~8割くらいになることが多いです。

不動産業者が買取を行う理由としては再販売を行うことがほとんどです。

例えばリフォームをして綺麗にした戸建やマンションを再販売、土地であれば開発をかけたり、造成工事を行って販売ということが多いため、通常の相場の値段で買ってしまうと再販売の際に赤字になってしまいます。

買取はメリットも多いですが、長期間かかってでも高く売りたいというのであれば仲介での売却をした方が良いかもしれません。

買取向けの物件とは?

買取はメリットが多い分、相場よりも安くなってしまうことで仲介か買取か迷う方も多いと思います。

そこで仲介よりも買取向けの物件を解説していきます。

仲介で売れない不動産

仲介で売りに出していても1年以上売れていなければその先もおそらく売れないと言っても良いでしょう。

価格が見合っていないのか、難があるのかのどちらかの理由となるのが大半なので仲介ではなく、買取を選択しても良いでしょう。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
もし、現在仲介で売りに出している方はご自身で買取業者を見つけても良いかもしれません。

築年数が古い旧耐震の戸建やマンション

旧耐震とは1981年以前に建築された、いわばかなり古い建物です。

ただでさえ、古い建物は内装の状態が良くなく、人気がないのでなかなか買手はつきにくいです。

さらには旧耐震の建物は銀行からの評価が低く、ローンが非常につきづらいためなかなか売れないのが現状です。

もし売れたとしても古い建物は売却後に何かしらの瑕疵(欠陥)があって契約不適合責任を追及されてしまったら、多額の修繕費を売主が負担する可能性も出てきます。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
古い建物でよくある瑕疵(欠陥)は白蟻が食ってる、給排水管が壊れた、雨漏りをしている、設備が壊れている等です。

そのため、現況の状態で売却する場合は契約不適合の責任を追及されない買取を選択した方が良いでしょう。

土地面積が大きい土地や戸建

土地面積が大きい土地や戸建は総額が大きくなりがちなのでなかなか市場で売れないことが多いです。

特に相場が高いエリアでは大きな土地や戸建はかなりの金額になってしまうため、長期間売れ残ってしまうことも多いです。

そのため、確実に売却するのであれば買取を選択してみても良いでしょう。

1棟マンションやアパート等の投資物件

1棟マンションやアパート等の投資物件は昨今、融資が非常につきづらくなってきています。

銀行にもよりますが、頭金は最低でも物件価格の20%は用意しなければ購入出来ないことが多いです。

また、古い旧耐震の1棟マンションやアパートは銀行が10年までしか融資をしないことがことが多いため、投資家から見ると10年だとキャッシュが回らずに断念することが多いです。

そのため、1棟マンションやアパート等を確実に売りたいのであれば買取業者を選択しても良いでしょう。

事故やトラブルのある訳有物件

自殺、孤独死、隣人とのトラブルは事故やトラブルがある訳あり物件と言えます。

こういった訳あり物件は価格が相当安くても一般市場ではなかなか売れずに長期間市場に残ってしまう可能性もあります。

訳ありのことを内緒にして仲介で売却した場合、引き渡し後に訳ありと発覚した場合は買主に多額の損害賠償を請求される可能性も高いです。

訳あり物件は売れ残ることや、売却後のことを考えると業者に買取をしてもらった方が良いと言えます。

もちろん業者に買取をしてもらう場合でも必ず訳ありということは伝えましょう。

契約不適合の責任を売主は負わなくても良いといっても訳ありの度合いによっては業者からも引き渡し後に損害賠償される可能性があります。

不動産買取業者は多い?

不動産買取業者はどの不動産業者でも買取が出来るのではなく、銀行から信用がある資金力豊富な不動産業者がやっていることが多いです。

私の感覚では1人~10人程度の中小の不動産業者が買取を多くやっているという印象があります。

実は大手の不動産仲介業者ほど売主からの直接の不動産買取はやっていません。

理由としては買取には常にリスクがつきまとうからです。

もし、買取後に不動産価格が暴落してしまったり、全く売れなかったりしたら大損をしてしまう可能性もあります。

そのため、大手の不動産業者ほどリスクが全くない仲介業務をメインでやっています。

不動産買取業者を選ぶ重要なポイント

一生の中でも何回もあるわけではない不動産を買取業者に売却される場合は慎重になるかと思います。

もちろん、価格が高い業者にお持ちの不動産を売却するのが一番ですが、価格以外でも重要なポイントがあります。

そこで不動産買取業者を選ぶポイントをご紹介していきます。

会社の規模よりも担当者が信頼出来るかが重要

会社の規模よりも担当者が信頼出来そうなのかが重要です。

買取業者に売却される不動産の価格がどんなに安くても真剣に対応してくれる担当者、会社を選ぶようにしましょう。

そこそこに大きい不動産買取業者だと買取依頼も多いこともあって、物件に価格によっては対応が雑になってしまったり、遅くなってしまったりする可能性もあります。

そのため、数社に買取依頼をしたのであれば価格が高いのももちろんですが、信頼出来そうな担当者がいる買取業者に売却しましょう。

価格以外に融通かきくのか?

不動産買取業者によっては契約から引き渡しまで時間がかかったり、物件によっては契約不適合責任は負わないという業者もいます。

ローンを組むから待ってほしいとか、家の中にある残置物の処分は売主の負担でやってほしいということもあります。

もちろん売主が同意した上での契約であれば問題ないですが、価格だけではなく他の諸条件も融通が利くのかも買取業者を選ぶ重要なポイントです。

まとめ

以上、不動産買取の基礎知識やどんな物件が買取向きなのかご紹介してきました。

今回の記事で覚えておいた方が良いポイントをまとめると以下となります。

・不動産買取は業者が直接売主から不動産を購入すること

・買取は仲介業者が間に入らないため、価格がまとまればすぐにでも契約が可能

・不動産買取の最大のメリットは契約不適合責任を売主が負わなくても良い

・不動産買取のデメリットは相場よりも価格が安くなりがち。

・古い物件、仲介で売れない物件、訳あり物件、土地面積が大きい物件、投資物件は買取がオススメ

・買取業者を選ぶ際は価格以外で担当者選び、諸条件に融通がきくのかが重要

岡田ゆうき
岡田ゆうき
お持ちの不動産が売却向きなのか買取向きなのかじっくりと考えてみてください!

当社ではどんな不動産の買取でも行っています。

特に他社がなかなか買取出来ない物件買取を強みにしています。

仲介業者様、一般のお客様はお気軽にご相談ください。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
私自身あまりガツガツした営業スタイルじゃないのでご安心を笑

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