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契約不適合責任とは?免責するのかで売主の責任範囲が変わる!

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岡田佑紀

愛知県西尾市出身、名古屋市在住。 大学卒業後、ネット広告代理店を経て不動産業界に転身。 主な資格は宅地建物取引士、2級FP。買取業者として年間500~600件は物件査定をしています。
不動産で悩んでいる人
不動産で悩んでいる人
不動産を売却する際の契約不適合責任って何?売却後に何かあったら売主が責任を負わないといけないの?

こういったお悩みを解決します。

不動産売却時に重要になってくるのは売主が契約不適合責任を負うかどうかです。

基本的に仲介で売却する場合は一般の方が買主となるため、この契約不適合責任は基本的には負う必要はあります。

もし、契約不適合責任を負いたくない場合は一般の方は嫌がる傾向があるため、不動産買取業者に売却するのが現実的です。

そこで今回は契約不適合責任について私の経験も交えてご紹介していこうと思います。

契約不適合責任とは?

契約不適合責任はわかりやすく言うと売却する不動産が契約内容に適合しない場合は売主が責任を負う必要があるということです。

例えば不動産売却時に契約書にも記載していない売主も知らない雨漏りがあった状態で契約を行い、後に雨漏りが発覚して買主に指摘された場合は売主に責任が生じるということです。

重要なポイントしては売主や買主が雨漏りのことを知っていても契約書に記載されておらず、後に買主から不具合を指摘されてしまった場合は売主に責任が生じてしまいます。

その一方で契約書にも雨漏りがあることを記載してあり、買主も同意している場合は売主には責任は生じません。

契約書の内容と違っていれば責任が生じるという点で契約書に不具合の記載があるかどうかが非常に重要となってきます。

契約不適合責任の期間としては売主と買主が個人である個人間の売買であれば引き渡し後3か月間と設定されることが多いです。

契約不適合発覚時に買主が売主に請求できる権利

2020年4月から法改正が行われて瑕疵担保責任から契約不適合責任になりましたが、売主よりも買主の権利のが強くなりました。

万が一、不動産取引後に契約不適合が発覚してしまった場合は買主は売主に対して以下の権利を請求することが可能です。

・追完請求(補修請求)
・代金減額請求
・損害賠償請求
・無催告解除
・催告解除

それでは詳しくご説明していきます。

追完請求(補修請求)

不動産売買後に契約の内容に適合しない際は買い主が追完請求をすることが出来ます。

これは契約書には記載していない建物に不具合があり、その不具合を直してほしいということを買主から売主に請求することが出来ます。

代金減額請求

代金減額請求は契約の内容に適合しておらず、追完請求(補修請求)が出来ない場合に買主から売主に請求できる権利です。

追完請求(補修請求)をしても売主が補修出来ない、または補修が不能の状態であれば認められる権利です。

例えば、建物に不具合があって買主が追完請求をしても売主が直せない場合は契約時の不動産売買代金から減額した分を請求することが出来るということです。

損賠賠償請求

契約不適合の際に損害賠償請求は買主から売主に請求出来る権利です。

ただ、契約不適合だからといってどんな損害賠償でも認められるということでもありません。

売主に落ち度がない契約不適合の場合は売主は損害賠償請求を免れることもあります。

追完請求、代金減額請求で処理が出来ない場合は損害賠償請求になることが多いです。

無催告解除

無催告解除とは契約不適合によって「契約の目的が達成できないとき」に限って行うことが出来る権利です。

不動産売買で一般の方が不動産取引をする理由の多くは「家に住むこと」です。

そのため、「家に住むこと」が可能であれば若干の不具合であれば目的は達成できるため、無催告解除は認められないです。

催告解除

催告解除とは買主が売主に対して追完請求(補修請求)したのにも関わらず、売主が補修に応じなければ買主が催告して解除できるという権利です。

買主が追完請求をして売主が応じず、さらに代金減額しても売主と話がまとまらない場合は催告解除になることが多いです。

契約が解除になると、契約は無かったことになるため売主は買主に売買代金を返還する必要性が出てきます。

契約不適合責任に関する注意する点

契約不適合責任に関して不動産取引時に完全に不動産業者任せにすると思わぬミスが命取りになることもあります。

そこで不動産売却時の契約不適合責任に関して注意する点をご紹介していきます。

売主が知っている不具合で買主が合意していれば責任は問われない

売主があらかじめ知っている不具合に関して契約書に記載してあり、買主も合意していれば売主は責任に問われることはありません。

そのため、売主は知っている限りの不具合を不動産業者に伝えて、契約書に記載をしてもらうようにしましょう。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
バレないだろうと不具合を隠して契約しても後々にほぼ確実にバレますので知っている限りの不具合は記載してもらうようにしましょう!

売主が知らない不具合でも売主には責任が生じる

売主が全く見覚えのない不具合でも引き渡し後に買主から指摘があれば、売主に責任が生じてきます。

相続で取得した建物や古い建物では不動産業者でもわからないような不具合がある可能性もあるため、細心の注意が必要です。

不動産売却時に発生しやすい契約不適合責任の例

この章では不動産売却時に発生しやすい契約不適合責任の例をご紹介していきます。

近所の方からの話で告知事項と発覚

遠い親戚から不動産を相続で取得した場合、取得した不動産が縁もゆかりもない場所で売主は状況もよくわからないということはよくあります。

そのような不動産を契約後に買主が孤独死等の告知事項があったことを近所の方から聞いて契約解除+損害賠償請求になるということもあります。

白蟻が大量発生

古い木造の建物を購入して買主がリフォームしようと業者を呼んだら柱や床が白蟻に食われて全部やり直さないといけないと言われたということはたまにあります。

建物の被害は表面上だけでは分からずに実際に床や壁をめくってみないと被害がわからないこともあるため、特に古い木造建物の売却時は注意してください。

大雨による雨漏りが発生

雨がパラパラと降っている際は雨漏りをしていないため、雨漏りがないと契約書に記載して契約してしまった場合で後に雨漏りが起きた場合は売主は契約不適合の責任を問われます。

そのため、雨漏りしていなくても古い建物であれば雨漏りする可能性があるということを契約書に記載して買主に納得してもらって契約してもらった方が良いです。

建物が傾いていた

古い建物の場合は建物が傾いているということもあったりします。

建物の傾きは不動産業者でも気づかないこともあり、生活後やリフォーム時に発覚する可能性があります。

もし、一定基準以上の傾きがあった場合は売主は契約不適合の責任を問われます。

土地の地盤から埋設物が発生

土地の引き渡し後に買主が建物を建てるために土地の地盤を掘削したら埋設物が出てくるということもあります。

こればっかりは実際に掘ってみないと分からない部分もありますが、売主が埋設物撤去の責任を負う必要性があります。

契約不適合責任免責にするのであれば不動産買取がオススメ

不動産売却時に良く分からない契約不適合の責任なんか負いたくないという方も多くいらっしゃるでしょう。

一般的に買主が個人の場合は契約不適合責任を無にすることも可能ではありますが、そういった物件は何かしら裏がありそうと感じて一般の方は敬遠しがちです。

もし、契約不適合責任免責で買主が現れた場合でも買主が個人の場合は何かと契約後にトラブルにもなりやすいです。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
売れたと思ったのに契約後にトラブル発生は避けたいですよね。。。

そのため、契約不適合責任を負わずに売却をしたいのであれば不動産のプロである不動産買取業者に直接売却することをオススメします。

不動産買取業者に売却するメリットとしては以下のような点があげられます。

・間に入る業者がいないため、仲介手数料が不要
・業者によってはすぐに契約から引き渡しまで可能なため、すぐの現金化が可能
・現状の状態でも売却が可能

デメリットとしては金額が売却相場よりの6~8割くらいになってしまいますが、はやく売却してスッキリしたいという方であれば不動産買取を選んでも良いでしょう。

まとめ

以上、契約不適合責任についてご紹介してきました。

今回の記事で覚えておいた方が良いポイントをまとめると以下となります。

・契約不適合責任とは不動産取引時に契約内容と適合しない場合は売主が責任を負う必要がある制度

・あらかじめ不具合が契約書に記載してあり、買主も合意しれいれば売主に責任は問われない

・売主が知らない不具合も契約書の内容に記載していなければ売主が責任を負う必要がある

・契約不適合責任は買主が守られており、追完請求や代金減額請求等を売主に請求できる

・契約不適合責任を免責で不動産を売却する場合は一般の方ではなく、買取業者がオススメ

岡田ゆうき
岡田ゆうき
訳あり物件や古いマンション、古い建物を現状で売却したいのであれば価格が下がってでも不動産買取業者に売却するのをオススメします!

当社ではどんな不動産の買取でも行っています。

特に他社がなかなか買取出来ない物件買取を強みにしています。

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岡田ゆうき
岡田ゆうき
私自身あまりガツガツした営業スタイルじゃないのでご安心を笑

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