名古屋市で空家を売却をするなら知っておくべきこと

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岡田佑紀

株式会社東海リアルティ代表取締役。愛知県西尾市出身、岩倉市在住。 主な資格は宅地建物取引士、2級FP。買取業者として東海圏で年間500～600件は物件査定をしています。売りづらい癖のある物件の買取を得意としております。

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日本全国には約800万戸を超える空き家があると言われており、この愛知県にも空き家は約40万戸（総住宅数は約350万戸）はあると言われております。

これだけある空き家の中でもご両親等から相続して売却したいと考えているが、なかなか踏ん切りがつかなくて放置してしまっている方は非常に多いのではないでしょうか。

実際に私の父親も祖父から相続した築100年近く経過している空き家も相続してから10年近く経過していましたが、管理もほとんど出来ずに空き家は荒れ果てて草木は伸びて大変な状態でした。

大変な思いもしましたが、売却する決断をしてから約半年間で売却することができました。

エリアが良くてすぐにでも売却出来る空き家であれば問題はないですが、そもそも売却出来るか？という空き家を相続された方のが多いのではないでしょうか。

そこで私の実体験も踏まえて空き家売却に関して知っておくべきことをご紹介していきます。

空き家を放置するリスク

空き家を放置すると下記のようなリスクが起こります。

・近隣や行政からクレーム・是正がくる
・建物の老朽化が進む
・不審者が出入りする可能性がある
・建物の一部が倒壊して通行人に怪我をさせる
・固定資産税が毎年かかってくる

この中で特に多い問題としては近隣や行政からのクレームです。空き家は放置しておくと草木が伸びていき、1年でも手入れをしないと草木は相当な量になります。

隣地の敷地内にこの草木が伸びていき、行政から指導が入る場合も多いです。

放置して隣地との関係性が悪化した際は売却するときに測量の協力をしてもらえなかったり、嫌がらせを受けたりと資産価値が大幅に減少してしまう可能性もあります。

空き家は所有者が管理をする義務があるため、放置しておくのであれば適切な管理をするようにしましょう。

空き家管理を業者に依頼する場合は建物の大きさにもよりますが年間で5万円〜くらいはかかってきます。

空き家を現況の状態で売却するには？

空き家を売却する際には現況の状態で売却する方法と建物を解体して更地にして売る２パターンがあります。

現況の状態で売却する方法は基本的に建物はそのままの状態で売却することが可能です。

買主が一般個人の方ではなく、業者の場合は家の中の荷物もそのままで良いという場合もあります。

とにかく手を煩わせずに早めに現況の状態で売却したい場合は個人の方ではなく、業者に買取をしてもらうと良いでしょう。

更地にして売る場合は中の荷物を全て片付けて建物を解体して売却します。

事前に解体を行う手間と費用がかかりますが、建物がボロボロで使えない場合は更地にして売却した方が高く売れる可能性があります。

お客様の状況によってどちらで売るのが最適なのかは変わってくるため信頼出来る不動産業者に相談するようにしましょう。

空き家を売却する際にかかってくる諸経費

空き家を売却する際にかかってくる諸経費は下記となります。

・測量費用（30万〜土地の面積による）
・仲介手数料（売買価格×3%＋6万円（税別））
※業者が直接買取をする場合は仲介手数料はかからない
・印紙代（5千円〜売買価格による）
・登記費用（1万〜）

測量費用に関しては過去に測量を行なっていたり、測量無しで購入してくれる買主様がいる場合は必要はありません。

また、空き家を売却したことで利益が発生した場合は「譲渡所得税」がかかることもあります。

空き家を売却する際に注意するべき点

空き家を売却する際に注意する点をご紹介していきます。

①名義人でなければ売却することが出来ない

空き家の売却は名義になっている方でないと原則は出来ません。

当社にご相談でよくあるのはまだ名義人ではない方から空き家の売却の相談を受けることもありますが、そのような場合はまずは相続登記や名義変更をする必要性があります。

また、名義人は売却のご相談された方以外にもいる場合はその方の同意も必要となりますのでご注意ください。

②建物を解体する場合は時期に注意する

空き家で建物を解体すると固定資産税が最大で６倍に上がってしまいます。

固定資産税の基準日は1月1日でその時点で建物があったかどうかで固定資産税が算出されます。そのため、解体を行うのであれば1月2日以降でその年度内で売却すれば固定資産税が上がることはありません。

③3000万の特別控除を利用するハードルが高い

空き家を売却して売却益が出た場合は売却益に対して「3000万円の特別控除」というものがあります。

売却益が3000万以下である場合は税金がかからないという制度となります。

しかし、この制度は使うのは結構ハードルが高いです。。。ほとんどの方は難しいのではないかと思います。

国が出しているチェックシートがあるので一度該当するかどうかをチェックしてみてください。
⇨空き家の3000万円の特別控除チェックシート

空き家を売却した実体験から学んだこと

こちらでは私が父の空き家を売却した経験から空き家で悩んでいる方にお伝えしたいことをご紹介していきます。

①ほとんどの場合は早めに売却した方が良い

私の父は田舎にある祖父の空き家を相続して10年近くも何もせずにいました。

父はいずれかは私が使って欲しいみたいなことを言っておりましたが、私は地元に戻る気はなかったですし、ましては田舎にある空き家のため、私が将来的に相続しても処分に困るだけです。

絶対処分した方が良いと何度も父を説得してようやく売却出来ましたが、10年間で支払った固定資産税、草木の伐採管理等を含めると売却価格はそれ以下となってしまいました。

相続をしてからすぐに売れば良かったのですが、なかなかそれが実現出来ずにずるずると来てしまいました。

このような境遇の方は非常に多いと思います。

将来的に空き家を利用する、もしくは空き家のエリアが一等地であれば値上がりする期待等もあって保有していても良いとは思いますが、人口が少ないエリアにある空き家ほど早めに動いて売却した方が間違いなく良いと思いました。

何も生まない空き家を放置していても負動産になっていくだけです。

②現況の状態で売った方が楽

結論から私は父の空き家を売却した際に全て現況の状態で業者に買取をしてもらいました。

空き家はボロボロ、中にも大量の残置物もあってそのままで売却しました。

当初、私は少しでも高く売れたら良いと思って解体費用や残置物撤去費用等も見積もりをして個人のお客様に買ってもらえたらいいなと考えてインターネットに掲載していました。

しかし、なかなか売れずに３ヶ月経過してもう個人のお客様には売れないと思って業者に安い金額ではありますが買取をお願いしました。

建物がボロボロの場合で個人の方に売却する場合は売却後に何かしら言われる可能性も考えて購入後にそういったクレームがほぼない業者との取引は非常に楽です。

インターネットで「高い金額で売れます！」みたいな広告をたくさん見ると思いますが、正直言って高ければ良いというわけではないということを改めて実感した取引でした。

まとめ

以上、空き家を売却する際に知っておくべきことをご紹介させていただきました。

今回の記事から重要なポイントをまとめます。

・空き家を放置すると近隣や行政からクレームが来る可能性が高い

・空き家を売却する方法は現況で売る方法と更地にして売る方法があり、売主様、空き家の状況によってどちらが良いのかは変わる

・空き家を売却する際は諸経費がかかる

・空き家を解体する場合は固定資産税が上がるため時期に注意する

・空き家の3000万円特別控除を利用するのはかなりハードルが高い