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戸建を売却するなら仲介or買取どちらが良い?状況に合わせて選びましょう

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岡田佑紀

愛知県西尾市出身、名古屋市在住。 大学卒業後、ネット広告代理店を経て不動産業界に転身。 主な資格は宅地建物取引士、2級FP。買取業者として年間500~600件は物件査定をしています。
不動産で悩んでいる人
不動産で悩んでいる人
所有している戸建を売却したいけど、どうすれば良いだろう?出来るだけ高くは売りたいけど、煩わしいことは抜きではやめに売ってしまいたい。。。

こういったお悩みを解決します。

所有している戸建を売却する際は少しでも高く売りたいと思う方は多いです。

しかし、売主様によっては高く売るよりも、とにかくはやく売却したいという要望を持たれている方も多いです。

私も買取業者として所有者様に売却理由を聞く機会が多いですが、「急に現金が必要になった」「県外に住んでいてなかなか来ることが出来ない」「管理が出来ない」「近所に知られたくない」等の理由ではやく戸建を売却したいという方も多くいらっしゃいます。

通常、戸建を売却する際は下記二つの方法があります。

・仲介による売却
・業者による買取

結論としては時間がかかってでも高く売るなら仲介による売却、安くなってでもはやく売るなら業者による買取が良いです。

今回は戸建を売却する際に仲介での売却と業者による違いやそれぞれの特徴を解説していこうと思います。

戸建を仲介で売却する場合と業者買取の2つの方法

戸建を売却する際は主に2つの豊富があります。

・仲介による売却
・業者買取

それぞれの特徴がありますのでご説明していきます。

仲介による売却

仲介による売却は不動産会社に間に入ってもらって買主を見つけてもらう方法となります。

どうやって買主を見つけるのかは間に入った不動産会社がインターネット等の広告活動や不動産業者しか見れないレインズというシステムに登録を行って買主を見つけることになります。

買主の大半は広告等を見た個人の方になることがほとんどです。

戸建を検討している個人の方はまず内覧して気に入ったらローンの審査をして契約をするという流れがほとんどです。

万が一ローンの審査に落ちてしまったら、また1から買主を探さないといけません。

立地にもよりますが、戸建が売れるまでは大体3か月~1年くらいはかかりますが、高く売れる可能性もあるため、時間がかかってでも高く売りたい方は仲介による売却をオススメします。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
田舎で住宅需要がない場所だと1年以上売れ残ってしまっている戸建もたくさんあります。。。

業者買取

業者買取とは不動産業者に直接、戸建を売却する方法となります。

全ての不動産業者が買取を行っているのではなく、資金力が豊富な不動産業者が買取を行っています。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
買取には売れなくなってしまうというリスクも伴うため、よくCMや広告で見かける大手不動産業者は買取は行わずに間に入って仲介する業者がほとんどです。

間に入る業者がいないため、不動産会社と話がまとまればすぐに契約から決済することも可能です。

不動産会社が直接購入する場合は個人の方のようにローンを組まずに購入する業者が多いため、スムーズに取引をすることが可能です。

また、業者買取の場合は契約不適合免責といって売主が戸建を売却後にトラブルを一切負わないをいう特約を入れて購入してくれることも多いです。

岡田ゆうき
岡田ゆうき
ボロボロの戸建を売却後に買主からクレームがきていろいろ直してほしいと言われたら嫌ですよね。。。

業者による戸建買取は仲介による売却よりもどうしても金額は低くなってしまいますが、すぐにでも戸建を売りたい方や売却後には何かしらの責任を負いたくない方にとってはオススメの方法となります。

仲介での売却と業者買取の大きな違い

戸建を仲介での売却と業者買取の場合は大きく下記6項目が違ってきます。

・仲介手数料
・契約不適合責任
・売れるスピード
・売れる価格
・ローン特約
・広告活動

それでは詳しく解説していきます。

仲介手数料

仲介での売却の場合は成約時には間に入ってもらう不動産業者に対して仲介手数料を支払う必要性があります。

仲介手数料は基本的に物件価格×3%+6万円+税となります。

例えば1000万円の戸建を仲介で売却する場合は1000万×3%+6万円+税で合計39.6万円かかってきます。

その反面、業者買取の場合は不動産業者が直接買取を行うため、仲介手数料は不要となります。

契約不適合責任

契約不適合責任とは契約時には説明されていない重大な過失が契約後に発覚した場合は売主が責任を負うということです。

例えば売主も買主も雨漏りや白蟻の被害がないと思って戸建の売買をしたが、売却後に雨漏りや白蟻等の被害が見つかった場合、買主は契約時にそのような過失は聞いていないということで売主に対して損害賠償の請求をする権利があります。

通常、仲介での売却の場合は個人の方が買主となることがほとんどなので売主はこの契約不適合責任を負わないといけません。

契約不適合責任の期間は契約にもよりますが、物件引渡後3か月間になることが多いです。
※売主が不動産業者の場合は引き渡し後2年となります。

業者買取の場合はプロの不動産業者が購入するため、契約不適合責任は無しにして購入してくれる業者が多いです。

売れるスピード

戸建を仲介での売却の場合は場所にもよりますが、平均して6か月~1年くらいはかかります。

業者買取の場合は価格の折り合いさえつけばすぐにでも売却することが可能となります。

売れる価格

売れる価格に関しては業者買取よりも仲介での売却のが高く売れる傾向があります。

業者が買取を行う場合は事業としての利用のため、どうしても仲介での売却よりも低くなってしまう傾向があります。

参考ではありますが、買取だと仲介で売れる金額の6~8割くらいの金額となってきます。

ローン特約

仲介での売却の場合、多くの買主は個人の方です。

個人の方が購入する場合はローンを組みます。

何百万、何千万というお金を個人の方が一括で支払うのは難しいため、ローンの事前審査が通ってから契約、ローンの本審査が下りてから決済を行います。

そのため、契約後に万が一、買主がローンの審査を落ちてしまったら契約自体が白紙となってしまい、また一から買主を探さないといけません。

その際にはローン特約ありといって売主から買主に違約金を請求することは出来ません。

しかし、業者買取の場合はローン特約無といって現金で購入する場合が多いため、ローンの審査に関しては心配がありません。

広告活動

一般的に仲介での売却の場合は間に入る不動産仲介業者が広告活動を行います。インターネット広告や現地看板、チラシ等を行います。

業者買取の場合は直接不動産業者が買取を行うため、そういった広告活動は一切せず、近所の方に知られずに売却することが可能となります。

このような戸建は仲介での売却向き

築年数が比較的に新しい綺麗な状態の戸建

築年数が比較的に新しい築浅の戸建は相場よりも高く売れる可能性があります。

中古戸建でも築年数が新しかったり、内装が綺麗であれば購入する買主は内覧をした際の印象が良いです。

そのような戸建であれば相場、または相場以上で売れることもあるので仲介での売却向きといっても良いでしょう。

人気の学区や駅近にある戸建

人気の学区や駅近の戸建はなかなか市場には出てきません。

出てきたとしてもすぐに売れてしまう可能性も高いです。

最近では人気の学区内や駅近のマンションがかなり開発されてきて供給過多といっても良いですが、戸建はまだまだ供給量が少ないのが現状です。

もちろん市場相場からかけ離れた金額ではどんなに場所が良かったりしても売れませんが、そういった戸建は業者買取よりも高く売れる可能性もあるため、仲介での売却向きといっても良いでしょう。

ローンの残債がかなり残っている

ローンの残債がまだまだ残っているのであれば時間をかけてでも仲介による売却を選択した方が良いでしょう。

理由としては業者買取の場合はどうしても仲介による売却に比べて価格が安くなってしまうからです。

このような戸建は業者買取向き

築年数がかなり古い

築年数が古い戸建は個人の方が購入する場合、ローンが通らないケースは多いです。

具体的には1981年以前に建てられた建物を旧耐震と言いますが、旧耐震の建物はとにかくローンが通りにくいです。

銀行から見て旧耐震の建物は担保評価がほとんど0円と見なされてしまうため、ローンを組むことが難しいです。

せっかく買主が現れてもローンが理由で何回も契約解除になってしまったら嫌気がさしてきますよね。

そのため、旧耐震の戸建の場合は解体をして土地をして売却するか、そのまま業者買取を選択する方が良いでしょう。

訳ありの戸建

訳ありの戸建とは事故物件や何かしら問題のある戸建となります。

例えば事故物件や雨漏りしている戸建、ゴミ屋敷、隣地とのトラブル等、問題がある戸建のことです。

そのような戸建を仲介で売却する場合は売却後に買主からクレームがきた場合は対応しないといけないケースが多いです。

間に入る仲介業者はこういった訳ありの戸建は「売りにくい、面倒くさい」という理由で断るケースが非常に多いため、安くなってでも業者買取を選択した方が良いでしょう。

土地面積が極端に大きい戸建

土地面積が極端に大きい土地の場合は価格の総額が大きくなったり、固定資産税が多額にかかるため、どうしても需要は減ります。

そのような土地面積が極端に大きい戸建は業者買取のが良いです。

実際に仲介での売却を選んでも不動産仲介業者は業者に紹介することがほとんとです。

そのため、結局は買主は不動産買取業者ということが多いです。

仲介手数料がかかる分、直接自分で買取業者を見つけて買取をしてもらっても良いでしょう。

価格帯が低い戸建

価格帯が低い二束三文にしかならない戸建は仲介での売却の間に入る不動産業者は嫌がります。

理由としては仲介による売却の間にはいる不動産業者は仲介手数料が主な売上になるため、どうしても良い場所にある不動産を優先して広告等の営業に力をいれていきます。

価格帯が低い戸建でもどうしてもということで依頼をすればやってくれますが、広告費、調査等に時間を取られてほとんど利益にならない可能性もあるため、大手不動産仲介業者ほど嫌がる傾向があります。

そのため、価格帯の低い物件の売却は直接買取業者を見つけた方が良いと言えるでしょう。

まとめ

以上、戸建を売却する際に仲介での売却と業者による違いやそれぞれの特徴をご紹介してきました。

今回の記事で覚えておいた方が良いポイントをまとめると以下となります。

・時間がかかっても1円でも高く戸建を売りたいなら仲介の売却がオススメ

・売却後に責任を負わずに早く戸建を売却したいのであれば業者買取がオススメ

・築浅、需要ローンが残っている戸建は仲介での売却が良い

・築古、訳あり、土地面積が大きい、価格帯が低い戸建は業者買取が良い

岡田ゆうき
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売主様の状況に合わせて仲介か買取かを選択するようにしましょう!

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岡田ゆうき
岡田ゆうき
私自身あまりガツガツした営業スタイルじゃないのでご安心を笑

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