違法建築

違法建築の売却

違法建築とは？

違法建築とは建築基準法や都市計画法等の条例に適していない建物のことを言います。

例であげると建蔽率や容積率をオーバーして建てられた既存不適格の建物や建築基準法を無視して建てられた建物のことを言います。

現況の建築基準法だと「違法」として見られてしまいます。

近年に建築された建物であれば滅多に違法建築された建物を見ることはありませんが、昔の建物だと建築基準法や都市計画法の条例等を無視した建物もあったりします。

自分では違法建築だと思っていなくてもいざ不動産屋に行って調べてもらうと違法建築であることが発覚するケースが多いです。

具体的な違法建築物の例

・建蔽率や容積率をオーバーして建てられた建物
・無許可で一定面積以上の増改築をした建物
・昔は問題なかったが、法令等が変わって現在は違法建築になってしまった建物
・無許可で用途変更をしてしまった建物
・建物の斜線制限を守っていない建物
・建築申請時とは違う建物が建っている
・接道義務をしていない建物
・材料や構造が法令などで定めている基準に満たない建物

このような建物は違法建築、既存不適格と言えます。

この中でも特に多いのが建蔽率、容積率オーバーの既存不適合建物と無許可で増改築してしまった建物です。

昔の建物だと建築確認を取らずに増改築して、そのままになっているということも非常に多いです。

違法建築物の罰則

違法建築物や既存不適格建物を所有しているだけでは所有者に対して罰則や罰金はきません。

しかし、役所等から何かしらで是正命令がきて、従わないでいると所有者に3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に科せられる可能性があります。

昔から住んでいる建物の場合は違法建築でも是正命令が来る可能性はまずないと言えますが、違法建築によって何かしら近所等に迷惑をかけている場合、近所からの口コミで是正命令が来る可能性はあります。

違法建築物の売却について

違法建築の売却は禁止自体はされていないので可能ですが、正直かなり難しいのが現状です。

その理由としては下記の2点となります。

・ローンが非常に通りにくい
・買手が少ない

特にローンが通らないのは売主様、買主様双方にとってかなりの問題です。

違法建築は法令に適合しない建物ということで建物の価値はほぼ0円と見なされます。

そのため、建物を担保に入れる価値がないということで銀行の担当者も融資を嫌がるのが一般的です。

せっかく購入希望者が現れても買主様のローンがなかなか通らずに売却出来ずに困っている売主様は多く見られます。

このような場合は建物を解体して土地として売却するのが得策ですが、なかなか解体工事に踏み切れない売主様も多いです。

違法建築の売却の注意点

違法建築や既存不適格の物件を売却する時の注意としては事前に違法建築と知っていたら正直に違法建築であることを話すことです。

もし、不動産屋の担当が違法建築だと知らないままま、買主様を見つけて契約をしてしまった場合、後に違法建築と発覚して買主様から告知義務違反で契約解除＋損害賠償を請求されてしまう可能性もあります。

そのため、もし事前に違法建築と知っていた場合は必ず不動産屋には伝えるようにしましょう。

ローンが通りにくい、買主が少ないという理由で違法建築、既存不適格の場合は一般市場での売却は難しいと言えるでしょう。

特に違法建築で古い建物の場合は売却後に買主様からクレームがあったら売却後に1～3か月は責任を取らないといけない可能性も出てきます。（契約不適合責任）

そういったリスクもあるため、スムーズに売却するのであれば直接買取業者に売却するのをオススメします。

多くの不動産買取業者の場合はローンを組まないため、ローンが通らなくて売却出来ないという問題で悩む必要はなくなります。

また、買取業者は契約不適合責任免責で購入するため、契約後のクレームも気にする必要はありません。

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当社では、名古屋市を中心に愛知県内の違法建築された物件を直接買取致します。

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