再建築不可

再建築不可の売却

再建築不可になってしまう要件

当社では、名古屋市を中心に愛知県内の再建築不可になっている土地や戸建を直接買取致します。

建物の築年数は問わず、ボロボロの状態でも基本的には買取可能のため、他社様で断れてしまった再建築不可物件はお気軽にご相談ください。

残置物等の荷物がそのままの状態でも全く問題ありません。

売主様から直接買取させてもらう場合は売主様の仲介手数料は不要となります。

物件を預かって売却先に困っている仲介業者様もお気軽にご相談ください。
※物件価格が低すぎる場合は正規の仲介手数料以外に別途で業務委託手数料をお支払いすることは可能です。

「再建築不可の売却は無理だと不動産業者に断られた。。。」
「再建築不可をはやく売却したい。。。」
「ボロボロの古家が建っており、どうしようにもない」
「再建築不可を相続したが、使い道が全くない」

このようなお悩みをお持ち方はお気軽にご相談ください。

「再建築不可」となる理由して最も多いのは建築基準法に定められた「接道義務」を満たしていないという理由から再建築不可となります。

接道義務とは建築基準法で認められた幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければならない」というものになります。

2m以上敷地が道路に接しないといけない理由は火災や自然災害などの緊急避難の際、救助のための車両が敷地や道路に進入できない恐れがあるためです。
※自治体によっては特例で2m未満でも条件を満たせば建て替え等が出来る可能性はありますが、あまり現実的ではありません。

このような接道義務を満たしていない物件は「再建築不可」となります。

建てられた当時は建築基準法がまだまだ未整備な面もあって合法でしたが、現在の建築基準法に照らし合わせると違法となってしまいます。

多くの再建築不可物件は1980年以前に建てられた建物となります。

再建築不可物件の価値

再建築不可物件の価値は建物が建っている場合、エリアによって価値はかなり変わってきますが、場所が良くても一般的には相場の半値以下になってしまうことは覚悟しましょう。

エリアや建物の状態がかなり良ければ相場の5～7割くらいで売却出来ることもありますがまず難しいです。

逆に過疎化して住宅需要がないエリアの場合はどれだけ価格が安くても買い手がつかない可能性もあります。

過疎化しているエリアほど買主様は高くても条件が良い土地を選ぶ傾向が顕著のため、再建築不可のような物件はまず売れません。

人口が少ないエリアだと土地坪1万円以下になってしまうことも多いです。

また再建築不可の大半は土地の間口が狭いため、車を停めることが出来ません。

田舎で駅からの距離もあり、駐車ができないとなると売却するのにかなり致命的になってしまいます。

再建築不可で建物が建っていない更地の場合は活用方法が非常に少なく、どれだけ安くても売れない可能性もあります。

再建築不可の売却は難しい

再建築不可である物件は一般市場での売却は難しいです。

理由としては下記の3つになります。

①住宅ローンが使えない可能性が高い
⇒再建築不可物件は金融機関からの建物の担保価値がかなり低く、一般的な住宅ローンはまず使えません。利用するのであれば金利が高いノンバンクとなってしまうため、基本的には現金で購入する他ありません。

②災害等で倒壊したら再建築が出来ないため、リスクが大きい
⇒災害大国の日本でもし建物が地震や災害で倒壊してしまったらもう2度と再建築をすることが出来ません。
ボロボロの状態で放置しておけば建物を年々老朽化していき、危険な状態となります。

③リフォーム費用が莫大にかかる
⇒再建築不可物件は基本的には古家が多く、リフォーム費用が莫大にかかります。
物件価格が安くてもリフォーム費用が莫大にかかるとなると躊躇する買主様も多いでしょう。築年数が古い建物をフルリフォームするだけで400万以上かかってくることから一般の方はなかなか手がでないのが現状です。

上記のような理由から一般市場では再建築不可物件の売却は上手くいかないことが多いです。

再建築不可は一般市場で購入したい方が現れても現金で買えなかったり、住宅ローンが落ちた場合はまた0から買主を探さないといけないですし、色々と条件をつけられてることもあります。

そのため、再建築不可物件は専門業者に買取を依頼することをオススメします。

買取の場合は直接業者と交渉して価格の折り合いがつけばすぐにでも売却することが可能です。

専門業者の多くは建物を大規模に修繕工事をして販売するか、賃貸に出すことが多いです。

リフォーム費用も高額になることが多いため、なかなか個人の方が再建築不可の物件を再生することは難しいです。

当社ではリフォームノウハウがありますのでこういった再建築不可の物件も蘇らせることが可能なため、買取をしております。

再建築不可の物件でお悩みの売主様、仲介業者はお気軽にご相談ください。

再建築不可物件を所有するリスク

再建築不可物件は持っているだけでは何も生みません。
所有していると下記のようなリスクが出てきます。

①固定資産税を負担しつづけなければならない
→再建築不可物件を所有し続けていると土地と建物の固定資産税がかかってきます。
土地面積が小さければそこまで痛手にはなりませんがそれでは平均的に５～８万くらいはかかってきます。
土地が広ければ田舎でも１０万を超えることも珍しくありません。
例えば10年所有しているとそれだけでも50万以上はかかってしまいます。

②建物の倒壊リスクが高い
→再建築不可物件の9割は築年数が古い建物です。
そういった物件は何か自然災害が起きたときに倒壊や破損等が起きる可能性が高いです。
起きて倒壊等が起きてしまったら今なら売れるものも売れなくなって本当に負の遺産となる可能性もあります。

③近隣からのクレーム
→敷地内から草や木が伸びてきたり、建物から崩れて近隣に迷惑をかけてしまう可能性があります。一度クレームがくると売りづらくなる可能性もあります。
敷地が広い場合は毎年の草刈りや草取りも大きな負担となってきます。

④相続人が処分に困る
→万が一、再建築不可物件を所有している方が亡くなってしまったらご家族等に相続がいきます。
相続人が上記で紹介したようなリスクを背負うことになり、余計ややこしくなる可能性があります。

上記より、再建築不可物件は売りたいと思ったタイミングで売るのがベストな選択肢と言えます。

再建築不可に関するよくある質問

・再建築不可だと相場よりどれくらい安くなってしまいますか？
→エリアや建物の状態によって変わってきますが、通常の土地単価の半分以下にはなってしまいます。エリアが良くなければ坪1万以下でも売れないこともあります。

・他社で査定したらこっちがお金を出すなら引き取ると言われました。そういったこともあるのでしょうか？
→私も一度売主様が関東圏や関西圏の業者に査定を出したら同じようなことを言われたみたいです。売主様の費用が発生するようなマイナスになる査定は私は絶対にしません。

・建物がものすごく古くてボロボロの再建築不可なのですが、売却可能でしょうか？
→どのような状態の再建築不可でも買取しますのでお気軽にご相談ください。過去には建物が築７０年の再建築不可を買取した実績もあります。ただし、過疎化しているエリアの場合は一部買取できないこともあります。

・車が入らないような再建築不可でも売却できるのでしょうか？
→問題ありません。

・再建築不可の物件を所有しています。いまは売る気はないのですが何か良い活用方法はないのでしょうか？
→隣地の土地を購入して土地の価値を高めたり、建物のリフォームを行い、賃貸に出すのが最も一般的な活用方法となります。

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