再建築不可

再建築不可の売却

再建築不可になってしまう要件

当社では、名古屋市を中心に愛知県内の再建築不可になってしまっている土地や戸建を直接買取致します。

建物の築年数やエリアは問わず、築年数が相当経過してしっているボロボロの建物でも基本的には買取可能のため、他社様に相談をして断れてしまった再建築不可物件はお気軽にご相談ください。
※屋根や床が思いっきり抜けており、どう頑張っても修繕できなそうな状態だとお断りすることもありますのでご了承ください。

建物内に残置物等の荷物がそのままの状態でも全く問題ありません。

売主様から直接買取させてもらう場合は売主様の仲介手数料は不要となります。また境界非明示（確定測量不要）で契約不適合免責、建物も未登記の状態でも問題ありません。

物件を預かって売却先に困っている仲介業者様もお気軽にご相談ください。
※正規の仲介手数料以外に別途で業務委託手数料をお支払いすることは可能です。

「再建築不可の売却は無理だと不動産業者に断られた。。。」
「再建築不可をはやく売却したい。。。」
「ボロボロの古家が建っており、どうしようにもない」
「再建築不可を相続したが、使い道が全くない」
「このまま再建築不可物件を相続させたくない」
「売主様から物件を預かったが再建築不可で買取業者を探している」

このようなお悩みをお持ち方はお気軽にご相談ください。

下記がよくある再建築不可物件となります。
①家に接している前面道路が1.8m以下
②家に接している前面道路が建築基準法上の道路ではなく、私道や赤道になっている
③そもそも家が道路に接しておらず、他人の土地から入らないといけない
④建築基準法上の道路には接しているが家の土地の間口が2m以下
⑤旗竿地になっており旗竿部分がかなり長く、間口が狭い

「再建築不可」となる理由して最も多いのは建築基準法に定められた「接道義務」を満たしていないという理由から再建築不可となります。

接道義務とは建築基準法で認められた幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければならない」というものになります。

2m以上敷地が道路に接しないといけない理由は火災や自然災害などの緊急避難の際、救助のための車両が敷地や道路に進入できない恐れがあるためです。
※自治体によっては特例で2m未満でも条件を満たせば建て替え等が出来る可能性はありますが、あまり現実的ではありません。

このような接道義務を満たしていない物件は総じて「再建築不可」となります。

昔に建物が建てられた当時は建築基準法がまだまだ未整備な面もあって合法でしたが、現在の建築基準法に照らし合わせると違法となってしまいます。

多くの再建築不可物件はまだまだ建築基準法が曖昧であった1980年以前に建てられた建物となります。

この名古屋市や愛知県内では特に住宅が密集しているところや道路が狭いところには再建築不可物件がまだまだ多く存在しており、多くは放置されてしまっております。

再建築不可物件の価値

再建築不可物件の価値は建物が建っている場合、エリアによって価値はかなり変わってきますが、場所がかなり良くても一般的には間違いなく相場の半値以下になってしまうことは覚悟しましょう。

エリアや建物の状態がかなり良ければ相場の5~7割くらいで売却出来ることもありますがそれは本当に一部の名古屋市のエリアでまず相場の7割がつくことはありません。

また過疎化して住宅需要がないエリアの場合はどれだけ価格が安くても0円でもいらないと買い手がつかない可能性もあります。

過疎化しているエリアほど物件の供給量も多く買主様は高くても条件が良い土地や戸建を選ぶ傾向が顕著のため、再建築不可のような物件はまず売れません。

人口が少ないエリアだと土地坪1万円以下になってしまうことも多いです。

また再建築不可の大半は土地の間口が狭いため、車を停めることが出来ません。

田舎で駅からの距離もあり、駐車ができないとなると売却するのに駐車場がないのはかなり致命的になってしまいます。

再建築不可で建物が建っていない更地の場合は活用方法が非常に少なく、どれだけ安くても売れない可能性もあります。

当社としてはこれまでに何件も愛知県内の再建築不可の買取をしてきましたが、正直にお伝えしていますが金額帯としては10~100万が平均的な価格幅となります。
※中にある荷物がある場合も多く、現況のそのままの状態で買取することがほとんどです。

エリアや建物の状態によっては引き取りに近い価格になってしまうことも十分にあり得ます。

買取ではなく、とにかく時間がかかってでも高く売却したいという場合は当社のような買取会社ではなく、仲介業者に一度ご相談してみて一般市場で売却をしていった方が良いです。ただ再建築不可は仲介業者に相談をしても手間がかかるという理由で断られてしまう可能性も高いです。

再建築不可の売却は難しい

再建築不可である物件は一般市場での売却は難しいです。

理由としては下記の3つになります。

①住宅ローンが使えない
⇒再建築不可物件は金融機関からの建物の担保価値がかなり低く、一般的な住宅ローンはまず使えません。利用するのであれば金利が高いノンバンクとなってしまうため、基本的には現金で購入する他ありません。現金で購入される方は限られてしまうため、必然的に売りづらくなってきます。

②災害等で倒壊したら再建築が出来ないため、リスクが大きい
⇒災害大国の日本でもし建物が地震や災害で倒壊してしまったらもう2度と再建築をすることが出来ません。
ボロボロの状態で放置しておけば建物を年々老朽化していき、危険な状態となります。

③リフォーム費用が莫大にかかる
⇒再建築不可物件は基本的には古家が多く、リフォーム費用が莫大にかかります。
物件価格が安くてもリフォーム費用が莫大にかかるとなると躊躇する買主様も多いでしょう。築年数が古い建物をフルリフォームするだけで400万以上かかってくることから一般の方はなかなか手がでないのが現状です。

上記のような理由から一般市場では再建築不可物件の売却は上手くいかないことが多いです。

再建築不可は一般市場で購入したい方が現れても現金で買えなかったり、住宅ローンが落ちた場合はまた0から買主を探さないといけないですし、色々と条件をつけられてることもあります。

そのため、再建築不可物件は専門業者に買取を依頼することをオススメします。

買取の場合は直接業者と交渉して価格の折り合いがつけばすぐにでも売却することが可能です。

専門業者の多くは建物を大規模に修繕工事をして販売するか、賃貸に出すことが多いです。

リフォーム費用も高額になることが多いため、なかなか個人の方が再建築不可の物件を再生することは難しいです。

当社ではリフォームノウハウがありますのでこういった再建築不可の物件も蘇らせることが可能なため、買取をしております。買取後は綺麗にして再販売OR賃貸でお貸しいたします。

再建築不可の物件でお悩みの売主様、仲介業者はお気軽にご相談ください。

再建築不可物件を所有するリスク

再建築不可物件は持っているだけでは何も生みません。
所有していると下記のようなリスクが出てきます。

①固定資産税を負担しつづけなければならない
→再建築不可物件を所有し続けていると土地と建物の固定資産税がかかってきます。
土地面積が小さければそこまで痛手にはなりませんがそれでは平均的に５～８万くらいはかかってきます。
土地が広ければ田舎でも固定資産税が１０万を超えることも珍しくありません。
例えば10年所有しているとそれだけでも５０万以上はかかってしまいます。
そういった物件が相続が発生した場合、さらにややこしくなってきます。

②建物の倒壊リスクが高い
→再建築不可物件の9割は築年数が古い建物です。
そういった物件は何か自然災害が起きたときに倒壊や破損等が起きる可能性が高いです。
もし災害等が起きて倒壊等が起きてしまい、隣地等に被害を与えてしまった場合は損害賠償を支払わなければいけないですし、大変なことになってきます。
今なら売れるものも売れなくなって本当に負の遺産となる可能性もあります。

③近隣からのクレーム
→敷地内から草や木が伸びてきたり、建物から崩れて近隣に迷惑をかけてしまう可能性があります。一度クレームがくると売りづらくなる可能性もあります。
敷地が広い場合は毎年の草刈りや草取りも大きな負担となってきます。

④相続人が処分に困る
→万が一、再建築不可物件を所有している方が亡くなってしまったらご家族等に相続がいきます。
相続人が上記で紹介したようなリスクを背負うことになり、余計ややこしくなる可能性があります。

⑤価値が下がっていく
→再建築不可の戸建を所有して建物を放置しておくと当然年々老朽化していきます。何年も放置していくと雨漏りやシロアリ等の被害にもあいやすく売ろうと思ったタイミングで売れない可能性もあります。

上記より、再建築不可物件は売りたいと思ったタイミングで売るのがベストな選択肢と言えます。

再建築不可の売却ご相談例

過去にあった当社への再建築不可売却に関してのご相談の事例をご紹介いたします。
・一般のお客様よりご相談例
①相続で取得した不動産を売却しようと地元の不動産業者に相談したら再建築不可だと分かり、売却を断られてしまった。インターネットで大手業者を見つけて売却相談したが再建築不可に関しては取り扱えないと断られてしまったところで御社を見つけて相談した。

②地元の業者に売却を依頼したが全く活動してくれずに１年以上たっても売れないため、インターネットで再建築不可に強い業者をないかなと思い、相談した。

③不動産の一括売却査定をしたがどこからも返信がなく、あきらめ半分で相談をした。

④不動産業者に相談したら直接御社のことを紹介してもらい、相談した。

・仲介業者様からのご相談例
①再建築不可を買取してくれる業者を知らないため、御社のＨＰを見て相談した。

②すべて現況の状態で再建築不可を購入してくれる業者をネットで見つけて相談してみた。

③売主様から再建築不可を預かって買取先にいろいろと声をかけたがマイナス査定をされてしまい、御社を見つけて相談した。

再建築不可の業者選びのポイント

再建築不可を買取や仲介で対応している業者は正直少ないです。

当社のエリア圏内であるこの愛知県、名古屋でも再建築不可を専門で買取している業者はほとんどおらず、東京や大阪からこちらに進出してきている業者が多く買取しているのが現状です。

理由としては下記があります。
①仲介手数料が少ない、または請求すると売主様に手残りがほとんど残らない
⇒再建築不可の物件の多くは５００万以下になります。不動産仲介業者は手数料で商売をしているため、５００万以下の物件だと３３万円の仲介手数料がかかってきますがそのような価格帯が低い物件をやるのであればもっと価格帯の高い違う物件をやった方がよいという理由で特に大手不動産仲介業者は再建築不可に対して積極的には取り組みません。

特に郊外の再建築不可の場合、ほとんど無償に近い金額で取引されるも多いので仲介業者としてはやりたがりません。

②ノウハウがない
⇒再建築不可物件を扱うにはノウハウや実績がいります。不動産買取業者はたくさんありますが中には一切再建築不可をやったことがないという業者のが圧倒的に多いです。理由としては再建築不可を買取するにしてもどう活用していいのかが分からなく、またリスクも多くある物件のため、やりたがらない買取業者が多いです。

③手間がかかる
⇒再建築不可の物件の多くは古い老朽化した建物があり、未登記の場合も多いです。一般市場にこういった物件を出した場合、買主からいろいろのややこしい質問を受けることも多く、仲介業者の立場から考えても手数料もそこまで多くなく、めんどくさい物件はあまりやりたがりません。大手不動産業者の中には一切再建築不可をやらないという業者もいるくらいです。

上記より、少しでもはやく売却したいのであれば再建築不可に対してのノウハウがあり、多くの買取実績がある業者に依頼するようにしましょう。

再建築不可に関するよくある質問

・再建築不可を少しでも高く売るにはどうしたら良いでしょうか？
⇒隣地に売却するのが一番得策です。もしくは隣地の土地を一部買取をして建築可能にすれば少しでも高く売れる可能性はあります。

・再建築不可だと相場よりどれくらい安くなってしまいますか？
→エリアや建物の状態によって変わってきますが、通常の土地単価の半分以下にはなってしまいます。エリアが良くなければ坪1万以下でも売れないこともあります。

・他社で査定したらこっちがお金を出すなら引き取ると言われました。そういったこともあるのでしょうか？
→私も一度売主様が関東圏や関西圏の業者に査定を出したら同じようなことを言われたみたいです。売主様の費用が発生するようなマイナスになる査定は私は基本的にはしません。
※どうしてもマイナスになってしまう場合は当然メリットやデメリットを説明した上で売主様のご判断にお任せしております。

・建物がものすごく古くてボロボロの再建築不可なのですが、売却可能でしょうか？
→どのような状態の再建築不可でも買取しますのでお気軽にご相談ください。過去には建物が築７０年の再建築不可を買取した実績もあります。ただし、建物が雨漏りがひどい状態や傾きがひどい状態だと場合によっては買取できないこともあり得ます。また過疎化しているエリアの場合は一部買取できないこともあります。

・車が入らないような再建築不可でも売却できるのでしょうか？
→問題ありません。

・建物が古く、登記されていないことがわかりました。登記しなくても良いでしょうか？
→問題ありません。当社にて購入後に登記いたします。

・再建築不可の物件を所有しています。いまは売る気はないのですが何か良い活用方法はないのでしょうか？
→隣地に売却するもしくは隣地の土地を購入して土地の価値を高めたり、建物のリフォームを行い、賃貸に出すのが最も一般的な活用方法となります。建物があれば基本的に何とかなる場合が多いです。

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