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再建築不可

再建築不可の詳細

再建築不可とは?

再建築不可物件とは建築基準法の接道義務を満たしていない物件のことを言います。

更地の場合は土地に建物を建てることが出来ず、建物が建っている場合はその建物を建て壊しをしてしまったら再建築することが出来ません。

再建築が出来ない要件

「再建築不可」となる理由して最も多いのは建築基準法に定められた「接道義務」を満たしていないという理由から再建築不可となります。

接道義務とは建築基準法で認められた幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければならない」というものになります。

2m以上敷地が道路に接しないといけない理由としては火災や自然災害などの緊急避難の際、救助のための車両が敷地や道路に進入できない恐れがあるためです。

このような接道義務を満たしていない土地は「再建築不可」となります。

世の中にはこうした再建築不可物件は多くあり、現在の建築基準法が施行される以前に建てられたものがほとんどです。

建てられた当時は建築基準法がまだまだ未整備な面もあり合法でしたが、現在の建築基準法に照らし合わせると違法となってしまいます。

ただし、幅員4m未満の道路でもセットバックをするなど一定の基準を満たせば建築基準法の道路として認められることがあります。

幅員4m未満は「2項道路」として扱われることが多く、2項道路の場合で2m以上敷地が道路に接道していれば何も問題なく建物を建築することが可能となります。

再建築不可物件の価値

再建築不可物件の価値は建物が建っている場合、エリアによって価値はかなり変わってきますが、一般的には相場の半値以下になってしまうことは覚悟しましょう。

エリアや建物の状態がかなり良ければ相場の5~7割くらいで売却出来ることもあります。

逆に過疎化して住宅需要がないエリアの場合はどれだけ価格が安くても買い手がつかない可能性もあります。

過疎化しているエリアほど買主様は高くても条件が良い土地を選ぶ傾向が顕著のため、再建築不可のような物件は売れません。

建物が建っていない場合は活用方法が非常に少なく、どれだけ安くても売れない可能性が高いです。

再建築不可の売却は難しい

再建築不可物件は一般市場での売却は難しいです。

理由としては下記の3つになります。

①住宅ローンが使えない可能性が高い
⇒再建築不可物件は金融機関からの建物の担保価値がかなり低く、住宅ローンを使えない可能性も高いです。

②災害で倒壊したら再建築が出来ないため、リスクが大きい
⇒災害大国の日本でもし建物が地震や災害で倒壊してしまったら再建築をすることが出来ません。

③リフォーム費用が莫大にかかる
⇒再建築不可物件は基本的には古家が多く、リフォーム費用が莫大にかかります。

物件価格が安くてもリフォーム費用が莫大にかかるとなると躊躇する買主様も多いでしょう。

上記のような理由から一般市場では再建築不可物件の売却は上手くいかないことが多いです。

再建築不可は買取向き

一般市場で購入したい方が現れても住宅ローンが落ちた場合はまた0から買主を探さないといけないですし、色々と条件をつけられてることもあります。

そのため、再建築不可物件は直接不動産業者に売却する「買取」を検討しても良いでしょう。

買取の場合は直接業者と交渉して価格の折り合いがつけばすぐにでも売却することが可能なため、売主様の手を煩わせません。

再建築不可の売却なら訳有物件のミカタにお任せ

訳有物件のミカタでは、名古屋市を中心に愛知、三重、岐阜の再建築不可の土地や戸建を直接買取致します。

「再建築不可は無理だと不動産業者に断られた。。。」
「再建築不可だと全然売れないため、はやく売却したい。。。」
「ボロボロの家が建っており、何とかしたい。。。」

再建築不可物件の売却でこのようなお悩みをお持ち方はお気軽にご相談ください。

当社では売主様の不動産売却後にトラブルの責任は追及しません。

通常、一般的な不動産売却の場合は引渡し後1~3ヶ月間は売主様は責任を負う必要があります。

しかし、当社は不動産買取のプロのため、当社が責任を負った上で購入をさせていただきます。

また、当社が直接買主となるため、通常の売却時に支払わないといけない仲介手数料は不要です。

当社が買取を得意としているのは訳あり物件のため、周囲に知られたくない内容も多いと思います。

そのため、お客様の個人情報に関しては秘密厳守で扱いますのでご安心ください。