不動産買取と仲介の違い
当社では名古屋市を中心に愛知県内で仲介業者様、一般のお客様からの不動産買取を行っております。
不動産を売却する際には不動産会社が間に入って買主を見つけてもらう「仲介」が一般的には多いですが、直接不動産会社に不動産を売却する方法が「買取」となります。
「仲介」の場合は依頼をした不動産会社に広告等も出してもらって買主を見つけてもらうため、売却までに時間がかかるケースが多いですが、「買取」の場合は不動産業者が買主となり、直接依頼をすれば間にはいる「仲介」がいないため、条件が揃えばすぐにでもお持ちの不動産を売却することが可能となります。
不動産買取のメリット・デメリット
すぐに売却出来るのであれば不動産買取のが一見良いと思われますが、もちろん「買取」にもメリットとデメリットがあります。
| メリット | ・すぐにでも現金化することが出来る ・近所に知られることなく売却できる ・仲介手数料がかからない ・物件売却後、トラブルの責任を負う必要性がない（契約不適合責任免責） ・現況の状態で確実に売却できる |
| デメリット | ・相場よりも安くなってしまうことが多い |
不動産買取のメリットとしては仲介手数料が不要で現況の状態のまま近所にも知られずに確実に売却できることです。
現金化までも早く、売却後にも何かしらのトラブルが起きた際に責任を負う必要性がないということもあります。
「仲介」による売却は買主が一般のお客様であることが多いため、住宅ローンの審査が通らなかったりすると契約がなくなってしまったり、物件売却後に何かしらのトラブルが起きた際には「契約不適合責任」といって売却後3か月間は責任が生じてくる可能性も多いです。
しかし、「買取」の場合は不動産業者が購入するため、上記ような心配は一切なく確実に売却することが可能です。
唯一のデメリットとしては一般市場で売却する相場よりも安くなってしまうことが多いことです。
大体、買取相場は一般市場で売れる金額の5~8割くらいになるということは覚えておいた方が良いです。
なぜ安くなってしまうかというと不動産買取業者も事業として買取を行っており、買取した後にリフォームしたり建物を建てたりと加工して売却することが多いため、一般市場の相場で購入をしていたら利益が出ないためです。
買取向きの不動産に関して
買取はメリットが多い分、相場よりも安くなってしまうことで仲介か買取か迷う方も多いと思います。
そこで仲介よりも買取向けの不動産を解説していきます。
仲介では売れない不動産
仲介で売りに出していても1年以上売れていなければその先もおそらく売れないと言っても良いでしょう。
価格が見合っていないのか、難があるのかのどちらかの理由となるのが大半なので仲介ではなく、買取を選択しても良いでしょう。
旧耐震の戸建やマンション
旧耐震とは1981年以前に建築された、古い建物です。
ただでさえ、古い建物は内装の状態が良くなく、人気がないのでなかなか買手はつきにくいです。
さらには旧耐震の建物は銀行からの評価が低く、ローンが非常につきづらいためなかなか売れないのが現状です。
もし売れたとしても古い建物は売却後に何かしらの瑕疵（欠陥）があって契約不適合責任を追及されてしまったら、多額の修繕費を売主が負担する可能性も出てきます。
そのため、現況の状態で売却する場合は契約不適合の責任を追及されない買取を選択した方が良いでしょう。
土地面積が大きい土地や戸建
土地面積が大きい土地や戸建は総額が大きくなりがちなのでなかなか市場で売れないことが多いです。
特に相場が高いエリアでは大きな土地や戸建はかなりの金額になってしまうため、長期間売れ残ってしまうことも多いです。
そのため、確実に売却するのであれば買取を選択してみても良いでしょう。
1棟マンションやアパート等の収益物件
1棟マンションやアパート等の投資物件は昨今、融資が非常につきづらくなってきています。
銀行にもよりますが、頭金は最低でも物件価格の20％は用意しなければ購入出来ないことが多いです。
また、古い旧耐震の1棟マンションやアパートは銀行が10年までしか融資をしないことがことが多いため、投資家から見ると10年だとキャッシュが回らずに断念することが多いです。
そのため、1棟マンションやアパート等を確実に売りたいのであれば買取業者を選択しても良いでしょう。
トラブルのある訳ありの物件
自殺、孤独死、隣人とのトラブルは事故やトラブルがある訳あり物件と言えます。
こういった訳あり物件は価格が相当安くても一般市場ではなかなか売れずに長期間市場に残ってしまう可能性もあります。
訳ありのことを内緒にして仲介で売却した場合、引き渡し後に訳ありと発覚した場合は買主に多額の損害賠償を請求される可能性も高いです。
訳あり物件は売れ残ることや、売却後のことを考えると業者に買取をしてもらった方が良いと言えます。
もちろん業者に買取をしてもらう場合でも必ず訳ありということは伝えましょう。
契約不適合の責任を売主は負わなくても良いといっても訳ありの度合いによっては業者からも引き渡し後に損害賠償される可能性があります。
不動産買取業者を選ぶ際の重要なポイント
一生の中でも何回もあるわけではない不動産を買取業者に売却される場合は慎重になるかと思います。
もちろん、価格が高い業者にお持ちの不動産を売却するのが一番ですが、価格以外でも重要なポイントがあります。
そこで不動産買取業者を選ぶポイントをご紹介していきます。
会社の規模よりも担当者が信頼出来るかが重要
会社の規模よりも担当者が信頼出来そうなのかが重要です。
買取業者に売却される不動産の価格がどんなに安くても真剣に対応してくれる担当者、会社を選ぶようにしましょう。
そこそこに大きい不動産買取業者だと買取依頼も多いこともあって、物件に価格によっては対応が雑になってしまったり、遅くなってしまったりする可能性もあります。
そのため、数社に買取依頼をしたのであれば価格が高いのももちろんですが、信頼出来そうな担当者がいる買取業者に売却しましょう。
価格以外に融通かきくのか？
不動産買取業者によっては契約から引き渡しまで時間がかかったり、物件によっては契約不適合責任は負わないという業者もいます。
ローンを組むから待ってほしいとか、家の中にある残置物の処分は売主の負担でやってほしいということもあります。
もちろん売主が同意した上での契約であれば問題ないですが、価格だけではなく他の諸条件も融通が利くのかも買取業者を選ぶ重要なポイントです。
不動産買取相場が安くなってしまう理由
冒頭でもご説明した通り、不動産買取相場は通常の売却相場の6～8割くらいになってしまうことが多いです。
例えば仲介で3000万円で売れる不動産であれば買取だと1800万～2400万くらいになってしまうことが多いです。
「買取だとそんなに安くなってしまうのだったら仲介で売却した方が良いな。。。」
価格の面だけを見ると仲介で売却した方が良いと思うでしょう。
しかし、不動産買取業者は多くのリスクも背負うため、買取金額が市場で売れる価格の6～8割という金額は妥当とも言えます。
そこで不動産買取相場が売却相場よりも安くなる理由をご紹介していきます。
買取業者は事業として物件を購入しているため
基本的に不動産買取業者は事業として不動産買取を行っています。
事業として不動産買取を行っているため、会社を存続させるためには利益を出さないといけません。
そのため、利益を出すには通常の仲介の売却相場で不動産の買取をしていたら赤字になります。
例えば売却相場が3000万円の不動産を3000万円で買い取っていたら3450万以上で売らないとほぼ赤字になります。
※買取をする際には登記費用、固定資産税、不動産取得税等の経費が不動産価格の10～15％はかかるため、3000万の物件を購入する際は300～450万くらいの経費がかかります。
そのため、不動産買取業者は通常の売却相場では不動産を購入しないのです。
買取業者はリスクを背負うため
不動産買取は常にリスクとの隣り合わせです。
ご自身で調べてみれば分かりますが不動産買取はリスクも多いため、大手の不動産仲介業者ほど買取は行わずにリスクが全くない仲介のみをやっております。
買取業者が負うリスクとしては下記の２つです。
①不動産市況に対するリスク
②物件に対するリスク
①に関しては不動産買取業者が売却相場の6~8割くらいで購入しても突然、不動産市況が暴落したら、大損してしまうリスクもあります。
実際にリーマンショックが起きた2008年から翌年にかけて不動産市況はかなり悪くなり、多くの不動産買取業者は倒産していきました。
何が起こるか分からない世の中で不動産買取業者は常にリスクと隣合わせのため、どうしても売却相場よりも安くなってしまうのです。
②に関しては不動産買取業者は現況渡し、契約不適合免責でも買取を行います。
契約不適合免責とは不動産売買後に何か不具合が出ても売主は責任を負わなくても良いという特約を入れて購入するということです。
一般の方は契約不適合免責では嫌がります。
しかし、売主としても古い物件や何か問題がありそうな物件を売却後は責任を負いたくありません。
そういった際には安く購入したい不動産買取業者と安くなってでも契約不適合免責で売りたい売主と思惑が一致するのです。
他社と媒介契約していても自分で買取業者を見つけても良い
既に不動産業者に媒介依頼をしている方が事情によって急いで売らないといけなくなった場合は自分で買取業者を見つけることも可能です。
価格が安い不動産の場合は仲介の場合は担当によってはやる気が出ないため、売主様から動かないと仲介業者の担当は何もしてくれない場合もあります。
あまりにも物件価格が低いと仲介業者が赤字になってしまうこともあるため、断られることさえあります。
今、お願いしている担当者に不満を持っているのであれば売主様ご自分で不動産買取業者を見つけて直接交渉してみるというのも手です。
直接、買取業者を見つけて売却すれば仲介は入らないため、仲介手数料がかからないというメリットもあります。
媒介契約が専属専任の場合は残念ながらお願いしている仲介を通してでないと売却することが出来ませんが、専任媒介、一般媒介の場合は仲介業者を通さずに売主様自ら買手を見つけることも可能です。
不動産買取までの流れ
STEP1
お問い合わせからメールor電話にて不動産買取に関してお問い合わせください。
売主様のご売却希望金額があればお伝えしていただければスムーズにいきます。
STEP2
物件情報をいただいたら当社で机上査定を行います。
机上査定に関しては即日～2日ではお出しさせていただきます。
STEP3
売主様が机上の金額でご納得されたら、実際に物件を見に行って本査定をさせていただきます。
※机上査定と本査定に大幅なずれはありませんが、多少はずれることがありますのでご容赦ください。
※建物がある場合は建物の内装も見させていただくことがありますが、見れない場合はご相談ください。
物件の本査定は愛知県内であれば机上査定から即日～2日でお出しさせていきだきます。
STEP4
売主様の当社の提示した買取金額にご納得いただければ契約に入ります。
※建物がある場合で残置物がそのままの状態でも問題はありません。
※測量に関しては極力行ってもらいたいですが、応相談となります。測量士はこちらで紹介することも可能です。
STEP5
契約方法、条件、引き渡しに関しては売主様のご要望に最大限お応えしていきます。